山西太原九龙别墅项目销售策划报告.ppt

九龙别墅项目销售策划报告;Part:Ⅰ;自2010春节后，太原楼市除因季节性带来的施工高峰外，在产品的类型和总量上并没有发生特别的变化，仍然呈现出初级房地产市场的发展态势。 那么，本案作为太原乃至三晋具有真正高档意义的别墅项目，在此时以全新的产品形态试水市场，市场将用怎样的态度来迎接我们？是热烈欢迎，追捧？或者平淡对之？亦或是全盘否定，无法接受？在项目正式面市之前，所有的一切都是建立在对市场理性分析下的预想，而每一种情况我们都可能遇到，这只是概率问题。 ;因此，在营销工作正式开展前，对于项目特有的资源，我们充满信心，对于即将面对的市场，我们要谨慎处之，在项目的整盘操作过程中，做好进攻和防御之间的平衡——在不确定的情况下仍然可以护住资金流，掌握项目的主动性，并以此为原则，贯彻项目营销策划的始终。 鉴于本案为市场上特有的景观、人文、旅游资源，市场上尚无可比项目，而太原市场在近半年的时间内结构并未发生改变，对于市场状况不另做分项研究。;2009中国房市宏观政策及开发趋势分析;一、商品房市场分析 ——成交总量;一、商品房市场分析 ——成交均价分析;二、商品房住宅市场分析 ——市场综述;二、商品房住宅市场分析 ——供求关系分析;二、商品房住宅市场分析 ——供应量分析;二、商品房住宅市场分析 ——成交量分析;二、商品房住宅市场分析 ——成交均价分析;三、商业市场分析 ——市场综述;三、商业市场分析 ——市场成交量分析;三、商业市场分析 ——市场价格分析;三、商业市场分析 ——市场价格分析;【中国房市新通知】;目前中国一线及省会城市，4000元以下的正规项目已极难寻觅，而即便是4000元的房子，80多平米的总价30万左右，对于家庭月收入在3000元左右的普通工薪阶层而言，依然是不可逾越的鸿沟。尤其是对二次购房的贷款门槛在打击了炒房者的同时，实际也严重打击了真正有二次购买需求的广大低收入人群，中国收入结构与房地产市场的供给结构呈现了严重的对立。 ;高端客户;中国房产消费人群收入结构和市场供给结构的严重背离，将导致未来的三到五年内，中国房地产开发结构和开发方向会发生明显的变化，高端住宅的开发速度将放缓，开发量逐步逐步下降，受国家“未来中国住房政策将大力加强公共建设和住房保障，70%的土地出让金将用于廉租房和经适房”的方向性影响，中低端住宅的开发将成为一种广泛的趋势，从目前即将开盘和正在规划中的项目的户型结构和比例即可得到印证。;太原别墅市场供求及销售现状;太原别墅市场最早的规模化开发应为南中环的韶西别墅但因综合原因半路夭折，真正规模化开发的兴起只是近五年之内，代表作为东山沿线的龙观天下、五龙湾阳光海岸、绿地半山国际花园、滨河路沿线的长岛国际、晋祠路的飞云大院。虽然几年前太原就有别墅项目，但都属于小规模开发且建筑业态和入住阶层混杂，物业管理初级化，难以形成真正的品质感，如华宇、大唐世家。;龙观天下：东山五龙口，2004年底开盘，一、二期占地百亩，建筑业态连排、叠拼、双拼、独栋，总共192户，已售80%，客户多为公务员、垄断行业人员和附近经商者，有少量的能源商人。明年启动三期，规划以连排和叠拼为主；;阳光海岸东山五龙口，2004年中开盘，总占地近千亩，建筑业态连排、叠拼、双拼、独栋，但真正属于别墅的建筑仅有32套，已基本售磬，与龙观形成了较激烈的市场竞争，客户覆盖范围相同。目前在售的是二期的高层小户型；;绿地半山国际长风街东，东山沿线，因手续不全至今未开盘，对外宣称1700亩，目前一期仅开220亩，460余套，建筑业态连排、叠拼、双拼、独栋，因开发规模及品牌效应明显，还未开盘已受到了广泛关注，咨询排号者踊跃，但受太原政府人事变动影响，其原定的1700亩的拿地计划已受到明显影响，市场上有较多负面消息，其整体形象受挫;长岛国际滨河西路，别墅、多层和高层混杂，别墅类型连排、双拼、独栋，价格较高，部分别墅靠团购消化了近三分之一，整体销售势头缓慢。;飞云大院晋祠路交警队南侧，与龙观天下、阳光海岸同期开盘，起步时对市场及自身销售态势过于乐观，价格上调迅猛，最终因市场定位、销售策略及项目自身的建筑质量问题等综合因素导致严重滞销，至今已基本停止。;东龙壹湾离本项目最近的别墅在售项目，大红本，预计销售均价在6000—10000元人民币。从开始宣传至今已经有年多的时间，但一直未开盘，通过内部了解，是对太原市别墅市场信息不足。其产品形制落后，不利时布局还是外立面均不能体现别墅物业应有的高贵气质。;太原别墅市场供求特征：;太原别墅市场供求特征：;2010年太原别墅项目走势分析;届时，2010年太原别墅市场能够进入销售程序的开发总量保守估计将不会少于350亩，按0.65的容积，280平方一套粗略估算，至少不会少于5