常州金坛朱林金珠商业广场营销执行报告.pdf

金坛朱林【金珠商业广场】 营销执行报告 江苏郑氏伟业 前言 初次接触这个项目时，我们发现金珠广场的产品确实吸引人，6米层高， 一层当做两层用，地段位于朱林镇最好的新枢纽转换中心，而且政府鼎 立支持，然而从销售情况看，经过一年多的市场推广，并没有呈现出理 想的状态，为此我们深度思考，问题的症结在什么地方，打开症结的密 码是什么？全方位探寻，找到突破口，打破常规的营销思路是我们运作 本案的总方针。 目录 一、项目分析 （一）产品分析 （二）客户分析 （三）定位分析 二、项目价值点分析 三、项目难点分析 四、项目突破点锁定 五、项目重新定位 六、营销执行总案 一、项目分析 （一）、产品分析：地块宗地图 地块技术指标 地块位置 朱林镇北路以东，常溧 路南侧 地块性质 商业 土地面积 29216㎡ 容积率 ≦1.3 总建面积 37980㎡ 建筑密度 ≦55% 绿化率 ≧20% 沙盘模型总图 N 北 西 项目SWOT分析 优势（Strengths） 1、地处常州与南京交界处，紧 劣势（Weaknesses） 邻S340省道，（常溧公路） ， 常合高速、扬溧高速环绕周边， 1、外立面线条、颜色的商业表现一般。 与沪宁、沿江、宁杭等高速 公路相连通整体区位便利。 2、没有根据业态定制产品，产品类型单 2、朱林镇第一大商业体，有规 模优势。 一。 3、项目产品6米挑高，使用面积 翻倍。 机会（Opportunities） 威胁（Threats） 1、银行信贷把控较严，外地投资客贷款困 1、???地客群有一定的投资理念 难。 和实力。 2、周边乡镇及工业园区存在潜 2、周边项目抢夺一定商业客源。 在客群。 3、前期定位营销失败，影响项目整体形 3、外地投资客群存在。 象。 4、当地拆迁户有一定投资意 向。 4、周边商业项目销售一般，影响投资信 心。 （二）、客户分析 1、来客来电分析： 11年5月至今，来电53组 来人196组。日均来电量0.15人次，日均来人量0.53人， 如果数据属实，7天来一通电话，两天来一个人，从近一年的营销推广来看，明显 本地客源有限，需要超越本地拓展外地客源； （二）、客户分析 2、购买特征分析： 朱林镇客群有经济实力购买，但缺乏对该项目投资的信心，更倾向于金坛市里投 资。显示前期定位和招商对客群缺乏吸引力； （二）、客户分析 3、客户分布区域： 目前购买本案的客户分两类，一类是朱林本地人，一般为经商或手头有闲置补偿金 的拆迁安置户，一类是昆山与开发企业有关系的客户，出于信任而投资； （二）、客户分析 4、综合分析：本地客户对价格的敏感度高，在招商尚未