广东河源铭成商务大厦项目营销策划报告.ppt

*;;*;*;*;;*;*;经济指标;*;*;*;;*;*;2012年房地产市场受国家政策牵制, 销售价量增速以及房地产投资增速均放缓, 国民经济中房地产占比名次下滑;*;*;*;2012年全市生产总值(GDP)615.26.亿元，按可比价格计算，比上年增长11.6%，增速分别比全国、全省快3.8和3.1个百分点，居全省各地级以上市第5位。;*;*;河源写字楼主要供应集中在未来 几年内，12个项 目约31万平方米同时进入市场。 河源写字楼市场需求有限，本项目主要影响区域为市直与源城区合计3411户的私营企业，实际需求按40%=1364户来考虑，以户均150㎡计算，则河源未来可能有20万平方米的办公面积需求 ;东方明珠大厦;*;*;*;*;*;*;*;商汇大厦;*;*;长鸿大厦写字楼;*;*;*;*;*;;档次; 本案具备甲级硬件标准 ;*;;*;;;如何寻找突破市场竞争 的解决之道 ？;*;河源市场目前写字楼适用对象以创业型、成长型和发展型企业居多。他们对写字楼面积、配套等需求相对较小;*;客户类型;他们大多是专业写字楼的首次置业者； 公司处在发展阶段，有良好的发展前景，有充分的置业信心； 购置写字楼是他们改善办公环境、提升公司形象、加快业务发展的手段，因此他们对写字楼的形象与品质非常关注； 公司规模不大，拥有员工20-60人左右，目前在政府办公楼或商住楼中办公，一般情况下，需要的办公面积区间是100-500㎡左右。;*;*;项目广场、入口及大堂效果建议;项目电梯间、洗手间及导视系统效果建议;*;*;*;*;;*;*;*;*;;营销战略提出;*;价值体系塑造： 树立项目的独一无二的价值体系，并上升至市场标杆;;*;推广原则;结合项目区位优势及自身价值，分阶段对外推广，循序渐进，逐步跳出同质化竞争圈，建立项目高端形象，促进销售;*;;;办公楼扫楼;开发区企业拜访;站在客户层面，认识河源写字楼市场存在的几个“倒挂”现象;大客户;前期引入一批大型品牌企业可有效提升项目品质，树立河源高端商务写字楼的形象，但最终目的是成功导入下游中小型企业及资深投资客群，以最终实现利润最大化； 小客户太多影响客户组合品质，盲目追求过多的大面积客户，由于他们的讨价还价能力较强，造成销售收入的降低及计划可控性降低； 因此建议项目大客户比例控制在30%—50%左右，来提高项目的客户品质，并带动大量中、小面积客户的购买，实现名利双收的目的。 ;销售策略二：全员行销，整合资源;销售策略三：促进股东与合作商购买;本项目的租售结合将有效推动销售的进展，最终达成利润最大化 前期为大客户提供优惠的租赁条件，有利于大型品牌企业的引入； 产生带租约销售单元，为保守型投资者提供更好的选择； 提升项目的“入住率”，提升楼宇人气、市场形象及项目的投资价值； 业主保留一部分优质资产作为长期稳定的收入来源； 在销售进度计划不变的情况下，增加项目的租金收入； 为投资者提供优质售后服务，带动滚动客户的良性开发，为后期销售的成功提供保障；;租售比例建议 提升租金表价，通过租金优惠的形式降低实际租金，通过高租金吸引后续投资客户，也便于建立项目顶级办公形象； 中间的位置与楼层自由组合，租售联动； 低区先行租赁，通过低楼层区域较低的单价来形成高额投资回报率，吸引投资客入场，必要时候甲方可以对租金进行略微贴补，以提升最终售价； 最终保留约10%优质资产作为租赁物业长期持有的固定回报；;*;切割成最小面积以控制总价的同时进行单价有效拉升； 分割建议：在现有方案基础上继续进行单元分割，面积区间为：75-150㎡不等；;中区以中型企业为主，前期导入品质客户快速提升品牌形象的同时，吸引小型企业或个体投资散客进场； 中区按现有方案进行单元分割，共分为6卡，每卡面积约为200㎡;19—25层写字楼户型，以高端品牌客户、大型企业为主 建议半层出售，整层建筑面积约1240㎡，半层约450㎡；依据凯旋广场销售经验，是高端客户主力需求的面积范围，也是其能够接受的总价范围;商务休闲区;*;*;原则：以市场为导向的产品价格;准备期;*;*;铭成商务 让城市更具号召力;铭成商务 让时代更具影响力;铭成商务 让企业更具洞察力;*;*;社会地位的提升：以项目所处的越王大道地段提升项目地位;三个一工程，将越王大道推向河源的战略要地;由专业媒体组织大话地产大型论坛，邀请专家、学者和地产商共同参与，形成河源对越王大道战略地位的热烈讨论，强化“地段、地段、还是地段”的项目价值提升。;延续前期论坛的讨论，以软文形式对项目进行炒作（网络、报纸软文），将越王大道的形象高度提升至河源的经济战略发展地位，同时树立项目的河源商务领袖的地位。;塑造影响力;推广建议（主题2）;有一种高度，出场既是万众瞩目； 至