广州万虹花园三期高端社区项目营销策略提案.ppt

谨呈：广州市花都区XXX房地产综合开发公司;经前期沟通，开发商寄望于本案的目标为：;我们有什么？---本案的优势与价值点深入挖掘;本案分析——概况、价值挖掘、SWOT分析;政策解读：本次调控背景与08年调控有本质不同;*;*;*;*;2010年新政执行以来，广州房地产的销售走势整体上一度呈现下跌态势，这种局势已 经扭转，近五周的广州整体市场销售一直平稳上升，价格方面也持续小幅上扬。33周 开始，市场的均价有所下降，但是成交量环比增长幅度大，近17%。 ;房地产政策分析总结;区域市场分析;1、由上表可见，目前狮岭普通住宅的市场均价介于4000~5000元/㎡,且在市场回暖的大势下，各盘的销售表现亦较为均衡； 2、市场上普通住宅交楼标准基本为毛坯，仅有金碧御水山庄带精装出售； 3、大部分项目规模为中小型社区，能超过1000户的社区仅2个。;该项目开发商来自湛江市，并已在湛江开发7-9个项目，有较丰富的开发经验。项目属中等规模，但品质感的展示上做得比较到位。;户型方正、简单、实用，但缺乏亮点;项目属大规模社区，1669多户，整体品质感较高，已经开发二期产品，但入时间仍未能确定;户型面积较大，入户花园及大阳台属其亮点; 狮岭下半年市场的推货货虽然不大，但我们的竟争依然存在。 「百合雅居」——虽没有成熟的生活配套，没有成熟的社区，但他们拥有较成熟的开 发经验； 「狮城国际」——虽没有优越的地理位置，但超大的成熟社区，高调的形象占位。 因此我们只有更仔细的分析项目，更深入的挖掘项目价值，才能让我们在竟争中处于 不败之地。;本案分析——概况、价值挖掘、SWOT分析;总占地面积： 54780m2 总建筑面积： 14万㎡ 容 积 率：2.56 绿 化 率：30％ 停车位：700个 销售进度：一期已入伙，二期为 尾盘阶段，三期待售 三期户型套数：522套 户型面积：东北角A户型131㎡ 西南角B户型128㎡ 西北角C户型138㎡ 东北角D户型151㎡;5分钟交通 5分钟购物 5分钟餐饮 5分钟教育 5分钟运动 5分钟医疗 5分钟休闲 5分钟娱乐 ……;我们对本案地段价值的提炼——;建筑风格现代俊朗，外立面品质感强，三期规划，逾千户大社区，狮岭区域实属少数;产品特色;超大入户花园，面积达20㎡；;规划特色：外立面品质感强，三期规划，逾千户大社区，当地实属少数;我们拥有的，别人有吗？ 别人有的，我们比他更好吗？ 市场的机会在哪？我们该如何把握？ 。。。。。。;本案VS百合雅居;本案VS狮城国际;优势（S）： 5分钟工作生活圈，突显地段价值 新镇政府落点附件，带动周边配套建设 属当地少数的大型社区 项目户型大方实用、特点明显，用途多变 对比周边项目性价比较高 较好的物业管理;利用5分钟的生活配套，主打生活便利性；利用三期规划形成大社区氛围；利用户型的赠送优势，主打性价比；抓住皮革市场和五金市场带来的巨大的居住需求；利用活跃的租赁市场引导客户，宜住宜租的物业形态；利用地段的未来规划，提升项目的升值潜力。;我们该如何利用本案优势来与其他楼盘竞争？;本案分析——概况、价值挖掘、SWOT分析;*;短短的500米左右的街道上，聚集了数十家“出租房”，可见狮岭的租赁市场非 常活跃，而且需求量非常大，同时亦体现外来人口的数量之大。;而， 居住“农民房” = 低月租 ≠ 舒适、安全 缺乏品质感和安全感的“廉租房”生活已不能满足中小 私企业主对生活的要求，毕竟他们不是没钱。。。 另一方面，五金龙头市场商家的陆续进驻，必将带来 更多的居住需求，其中不乏对高品质住宅有所追求的 私企业主。 那么，这对我们将意味着什么呢。。。。。。;目标客户思考 本案价值运用 推售策略铺排;WHO？我们的目标客户是谁？ WHAT？目标客户的特征是什么？ WHERE？目标在哪里？;WHO？我们的目标客户是谁？;土地品类;WHAT？目标客户的特征是什么？;高先生 28岁 未婚（准备结婚） 职业：皮革市场小经营者 家庭结构：目前单身，女朋友在广州上班，目前考虑结婚，在寻求合适的项目出手； 看房经历：因为在狮岭工作，所以会选择配套好、热闹、方便聚会的社区。 置业关注点：生活要方便，社区要大；最好在离皮革城不远的地方，方便；能和朋友在一块；价格不要高于5000元/平;首置客户的特质：