广西北海顺天泰大厦营销策略.ppt

;上业顾问地产机构 ;营销 重在执行 价值 来自发现 产品 源于思想;本案的关注点 一、市场分析部分 二、产品分析部分 三、营销推广思想;第一部分 市场篇;思想——御风而行 尊重市场是营销成功的基础 驾驭市场是营销创新的能量 市场的主体是人 对人的行为特征的把握，就是对营销的把握。;第一部分(市场篇);一、北海当前社会经济发展特征;北海市GDP增长趋势明显，但呈现不稳定的态势。作为滨海旅游城市，北海城市经济发展受宏观环境影响较大。 08年北海人均GDP达到19617元，跨过2000美金大关，按照国际经济发展特征，北海经济进入一个快速发展阶段，居民消费和城市化进程都在跨入观念革新和快速发展的轨道。 目前北海市区人口约58万人，全市人口约160万人，城市化率约36%，略低于全国平均水平，存在较强的持续城市化趋势，有助于促进房地产业的繁荣。;北海市固定资产投资增长趋势非常明显，显示了各方资本力量对北海市场的追逐。但投资增幅起伏变化大，需防止阶段性资产价格泡沫。 2008年全社会固定资产投资200.31亿元，增长47.8%，增速在全区排位第二。;北海市人均可支配收入稳定增长，但相对国内其它城市仍然偏低，反映本地居民消费能力偏弱。 08年北海城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为13989元、4308元，分别增长13.4％、12%。;结论：对于北海社会经济特征的基本判断 北海市房地产具有较大的增长空间； 北海市房地产已进入快速发展期； 北海本地居民房地产消费实力偏弱； 北海市房地产需注意宏观政策的影响。;第一部分(市场篇);二、北海旅游市场特征;北海市旅游业的产值对GDP的贡献率始终维持在11%-12%的比例，旅游业对北海的城市占有重要的位置。旅游业的繁荣，带来众多游客的同时也带来众多外来商务客、投资客。;北海市“十一五”规划提出：以建设滨海休闲度假基地为目标，以重点旅游景点景区建设为突破口，努力建设旅游经济强市和中国旅游名城。加快旅游景点景区开发建设，继续改造和开发银滩国家旅游度假区。 提出了“北海在北部湾经济区中率先崛起”的战略目标，把旅游产业作为北海四大支柱产业之一和新的经济增长点。 同为海滨旅游城市的三亚，2008年全年接待游客603万人次，旅游收入近90亿元。北海在接待游客数量上已超过三亚，而旅游度假房产的开发品质、营销水平等仍远远落后于三亚，显示了北海旅游类房地产巨大的成长空间。;北海旅游市场特征总结分析;第一部分(市场篇);三、北海房地产市场发展情况;2008年，北海市房地产开发投资39.2亿元，增长62.2%；商品房销售面积118万平方米。显示在全国房地产一片萧条的背景下，北海市受到的影响很小，表现出强大的发展动力，与其旅游城市的资源价值相符。;土地市场特征 ■ 北海房地产市场升温带动土地市场上升，2005年及之前土地价格基本在50万元/亩以下，2008年已超过200万元/亩，并有进一步迅速上升的趋势。 ■ 参加土地竞买的大部分是来自福建、浙江、山西、海南和东北地区的开发商。 ■ 目前市区内仍有大量闲置土地，但不在政府手中；出让的土地大多是规模较小的地块；已知较大的闲置地块有中信国安5000亩。 ■ 土地二级市场交易活跃，有外地开发商收购小地块，并合围成较大的地块进行开发。;2008年，北海房地产开发投资39.2亿元，增长62.2%；现有房地产相关企业600多家，房地产投资额逐年上升。从2008年度的开发投资额来看，比过去的2002年增加了十倍。从近5年房地产投资额全社会固定资产投资额的比例看，该比例始终维持在10%-18%之间，其中2004年有大幅度的增长，但没有超过30%的警戒线。;从历年的销售额来看，自2004年开始，房地产销售额有了大幅度的上涨，但2005年、2006年又有一定的回落，2007年销售额重新高涨，与2007年整个国内房地产市场价格普遍上涨有一定的相关性; 08年北海商品房销售面积118万平方米，显示在全国房地产一片萧条的背景下，北海市受到的影响很小，表现出强大的发展动力。 ;《北海房地产市场价格走势分析》;北海房地产市场特征总结分析;《北海当前在售代表楼盘分析-----海城区》;昌旭景苑;海城区板块因配套齐全、生活便利，受到自住型客户和本地客户的喜爱，同时由于出行、办事便捷，商务型客户也较倾向于这一板块。;森海豪庭;万泉城;枫林蓝湾;银海区板块因景观资源条件优越，受到度假型和投资型客户的追捧，其产品类型丰富，价格跨度也比较大，升值空间较为看好。;嘉福·文华苑;南洋新都;逢胜大厦;《本案竞争楼盘分析对比》;相比竞争项目而言，本项目在地段条件、产品类型、配套资源等方面并无优势，但是项目自身的商业部分价值