广西桂林宜和云天项目营销策划报告.ppt

前 言 关于本项目的相关营销方案，我方已与贵公司多次研究探讨，并不定期的提报初步的市场定位方案和阶段性市场调查报告。 鉴于目前项目产品规划设计逐渐明朗、市场环境日趋成熟以及项目即将入市的销售大条件下，我们将基于前期宝贵经验，从市场、产品、目标客户切入，针对性的提出市场形象定位、市场推广、销售等相关策略。;先明确目标，有了目标才有方向！;形象目标 在同品质、同片区楼盘中树立形象标杆 提升企业品牌形象，积累无形资产 财务目标 基于本项目产品，实现价值最大化，资金快速回笼 短期目标 实现一期销售开门红，为后续发展奠定良好基础 ;项目已动工，营销工作启动在即，项目的卖点即核心价值为营销推广工作开展前的首要任务。也就是项目有什么，该怎么说的问题。 我们该如何入手？ 从市场入手，结合项目本身，深挖项目核心 价值，即本项目所具备的独一无二的价值。;目 录;第一章;一、桂林市;桂林市各辖区房地产市场概况;桂林市各辖区房产基本数据信息（2011年数据）;桂林市各市辖区综述;临桂新区：;2、房地产市场未来1—2年产品推货量大 区域内大盘林立，各楼盘推货量都较大。碧园的印象桂林、香樟林未来总体推货量约16万平米，1600套房源左右；汇荣·桂林桂林未来推货量约10万平米，1000套左右；奥林匹克花园未来推货量约10万平米，1000套左右；远辰国际文化新城未来推货量约10万平米，1000套左右；袭汇·果岭春天未来推货量约5万平米，500套左右；花样年花样城未来推货量约5万平米，400套左右；飞扬国际未来推货量约5万平米，300套左右；大龙西城新天地未来推货量约4万平米，400套左右；长岛16区未来推货量约3.5万平米，300套左右，金水湾未来推货量约3万平米，300套左右，金源新城福邸嘉园未来推货量约3万平米，300套左右；君临华庭未来推货量约2.8万平米，280套左右；云顶御峰未来推货量约1.2万平米，117套左右；顺鸿·一品尚城未来推货量约1万平米，100套左右。以上总计推出79.5万平米，约7597套产品，外加未提及的新盘的推货量，可以看出临桂区在未来1—2年内将保持着一个较充???的房地产产品供应量。 3、土地供应受控制 由于临桂新区的市政规划较为丰富，占地面积较大，并且由于临桂过热的“造城运动”使整个房地产市场消化速度相对较慢，因此临桂短期内将不再划拨新土地用于住宅项目的建设，临桂区住宅产品的供应会逐渐平稳。 ;4、价格虽处洼地，却有着很高的增长速度 临桂区房价一直处于桂林市的洼地，但近年来房价的攀升十分明显。以碧园·印象桂林为例，2005年开盘时售价在1700元/平米左右，2009年10月价格将近3000元/平米，现如今已突破4000元/平米.临桂其他楼盘房价走势也基本相同，楼市整体价格水平从2000元/平米上涨至3000元/平米，用了4年左右时间，而从3000元/平米升至4000元/平米仅用了1年多时间，房价上涨速度明显加快。 5、房地产市场客户结构多元化 新区的利好发展前景、各项目品质的不断提高、巨大的市场放量加上价格的洼地，使得临桂区的客户结构多元化，刚需、改善型和投资型客户都能找到适合自己的产品。 ;二、临桂新区;临桂新区规划总平图; ;;机场路/金水路板块;顺鸿·一品尚城;大龙西城新天地;金水湾·境界4期及第苑;海派擎城;西城大道/世纪大道板块;耀辉·美好家园;碧园·印象桂林;山水·凤凰城（天屿组团）;金源新城福邸嘉园;奥林匹克花园;远辰国际文化新城;县中心老城区板块;云顶御峰;碧园·香樟林;袭汇·果岭春天;新行政中心板块;东方万象·芭提雅;花样年·花样城;汇荣·桂林桂林;飞扬国际;本案周边重点楼盘销售情况一览;小结;临桂区部分房地产相关政策链接; 在一系列的房地产市场调控政策出台后，进一步的减慢了临桂的房地产市场消化速度，多数购房者认为持续的调控政策出台将会迫使房地产市场的价格下调，因而选择持币观望；各楼盘也不断推出优惠活动，变相降价，以保证项目的销量及后续的开发。 本案在这样一个环境下进入市场，除了要面对激烈的市场竞争外，还要承受政策带来的市场影响，因此项目除了精心打造产品的品质外，树立一个良好的楼盘形象，配合一系列的项目包装、推广及活动必不可少，只要让客户认可本项目，推出项目的风险就会大大降低。;市场竞争研判 以上与本项目存在直接竞争关系的楼盘主要分为四大类 大型综合社区、城市综合体 代表楼盘：如山水·凤凰城、奥林匹克花园、飞扬国际、花样年花样城、 汇荣·桂林桂林等 特征： 1、项目提供的业态丰富，配套齐全，包括酒店、写字楼、商场、商业街、餐饮娱 乐设施等，强调入住后生活的便利性 2、距新的行政中心