广西艾利东盟国际文化广场购物中心项目营销策划.ppt

艾利·东盟国际文化广场营销策划; 自人类有城市以来，无论其怎样变化、更新，都离不开自己一脉相承的历史和文化。那些有着丰厚文化底蕴的城市总是显出与众不同的气质，从民主城邦雅典到人文之城威尼斯，从时尚之都巴黎到名刹环绕的奈良，独特的文化精神令城市历经千年，依然灿烂。 2010年中国东盟自贸区的正式建立，随着东盟各国经济文化交流的不断深入，南宁——这座拥有1500多年历史的人文古城必将融入更多的东盟文化元素，华丽演变成为一座国际化的东盟魅力之城。;目 录;一、对项目概念的理解;实施文化营销;本项目“文化营销”的理解;主题式购物中心; 前四代商业基本以物质为基础，而第五代商业重视精神的追求，着重商业的主题，商业的管理、服务更具专业化及人性化。本项目是广西首个以“文化营销”为主题的第五代商业，且演绎“时尚＋人文”的有机结合。;“文化营销”的表现方式;2、开发模式;开发模式：盈利的关键点在于如何解决商业问题; 项目总用地面积为6.79万平方米，总建筑面积约36.9万平方米，可销售的面积为22.96万平方米，如何在保证项目销售目标完成资金回笼的同时，不破坏项目商业规划的整体性，保持商业项目良好的运营状况，避免“返租销售”或“零散直接销售”带来的破坏性，成为本项目策划的首要问题。; 根据项目自身功能规划及艾利拥有的特殊资源优势，项目定位为“以文化营销为主导的主题型购物中心”。营造这样的一个主题型购物中心，以“家庭消费群体、休闲娱乐、文化营销”作为商业业态的组合标准，满足周边客户日常、休闲购物及社会对文化消费的需求。同时，在保持项目独有的文化营销特性前提下，形成与周边商业项目在主题定位、业态组合、经营模式上的持续差异化，确保项目未来的独创性及竞争力。 这种商业组合的实质内涵为：“以文化营销为主导，集时尚购物、休闲娱乐为一体的主题商业”。;总体规划为四大功能区;;项目总体商业定位;项目定位;开发策略;开发模式的四大特色;1、以主题式商业特色形成竞争力 一个商业可以做旺，有四个理由：东西最齐全、东西最便宜、购物最方便、最有特色。艾利国际文化广场作为中国的第五代商业，完全占据了这些概念。商业如果没有主题、没有特色，就会失去竞争力。而艾利的文化、艾利的优势决定，艾利国际文化广场在主题塑造方面一定可以成功。;3、打造深厚文化底蕴商业项目 艾利旗下将诸多产业链有机结合，包括把自有的“ 艾利剧院”、“ 中缅领事馆”、“ 艾利物业” 等品牌资源共同纳入艾利东盟国际文化广场这一运营体，形成以商业功能为核心、娱乐休闲和文化设施为配套。;运营模式的五大特点;1、全程跟踪 许多开发商项目开发完毕后全身而退，对项目不闻不问不同。艾利集团将动用旗下优质品牌及资源、深度介入东盟国际文化广场后期经营及管理，与商家及业主共盈发展、确保项目经营成功。 2、品牌运作 投入品牌包括：艾利商业经营管理中心、艾利国际剧院及管理公司、艾利物业。 3、资源整合 本项目为艾利集团重点项目，艾利集团将整合、利用集团内各相关资源共同促进项目经营发展及市场造势，将利用资源包括：■邀请影视明星为项目宣传造势。■全国性大型文娱活动在艾利剧院举行(如全国春节晚会分会场、同一首 歌等)。■利用中缅房地产资源开展东盟十国中秋晚会。■利用中国贸促会举行东盟项目推介会及东盟商贸考察游活动;4、举办主题推广活动 根据项目各业态不同文化特点及发展商拥有的资源优势，举办不同的主题推广活动，例如： 与法国春、秋服装SHOW同步的服装展示月、 美食节、 电影节、文化节、 啤酒节 等活动。 5、掌控经营权 项目整体经营面积中超过80% 的所有权掌握在发展商手中，超过30%由发展商直接经营(剧院)，保证了发展商对项目的掌控能力，为确保项目经营成功的重要保障。;3、营销策略;根据商业划分，确定铺位销售划分;主题百货娱乐区;业态定位： 现代艺术酒吧、 休闲餐饮区 ;业态定位： 现代艺术酒吧、 休闲餐饮区 拟选业态：越南咖啡馆、泰国菜馆 ;一层商业细化方案;二层商业细化方案;三层商业细化方案;四层商业细化方案;项目商业最终销售模式：;市场营造 市场同行尤其是三级市场一直在密切关注本项目，他们手中的投资客较多，再加上周边项目（如利海、保利、盛天、航洋等）铺位基本售完，而买这些商铺的客户基本上都是投资客，也是非常关注我们的项目，而我们就是要利用这些条件来营造市场，从而造成一种铺位紧缺、供不应求的局面。;前期市场营造的方案 1、以客户的身份去三级市场愿以高价求购艾利东盟国际文化广场的铺位，通过三级市场的传导，抬高本项目在市场中的心理价格。 2、如果同行过来咨询项目情况，统一口径：1）铺位少，客户多，供不应求。2）价格为：8万－