廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告.ppt

胜水荷香 万古流芳 胜芳镇四连轧项目定位报告; ;报告架构/Contents;35km;胜芳经济;胜芳镇目前拥有各类工商企业5600余家，从业人员8万多人，其中投资亿元以上企业达30家，千万元以上企业40家。已形成了钢铁生产加工、金属玻璃家具、玻璃、板材等九大行业。2010年胜芳区域纳税超1000万元的企业达12家，钢铁生产加工和金属玻璃家具是全镇的主导行业； 胜芳区域家具企业1600余家，年产金属玻璃家具5000万台（套），产品涉及办公、家居、体育、教学用品等十余类； 胜芳区域现有钢铁生产及加工企业130余家，已建成了以前进钢铁为龙头的炼钢、热轧、冷轧、制管生产全国最大的薄壁管生产基地； 企业发展情况：约26%左右的中小型家具、钢铁企业转型不成功，已经倒闭或面临倒闭 ;数据来源：2010年廊坊市统计年鉴;胜芳规划;城市发展小结; ;廊坊房地产政策;;2007-2012年胜芳镇土地成交情况;2011年1月—2012年11月胜芳镇土地成交一览;2007-2012年胜芳镇土地成交情况;2011年1月-2012年11月胜芳镇土地成交情况;胜芳镇土地市场小结;在售项目预览;个案研究—凤凰城;项目配套—凤凰城;产品研究—凤凰城;凤凰城三期户型面积区间为70-140㎡，主力户型为120-130㎡ ；三期推出带电梯的多层住宅（面积区间120-140㎡）； 一期到三期，户型有十余种，从60余㎡左右的两室到300余㎡的四室户型皆有，主力户型为120—140㎡左右的三室户型。;销售状况—凤凰城;凤凰城小结;个案研究—新华园;产品研究—新华园;户型研究—新华园;户型分析—新华园;五室二厅四卫-294㎡;销售状况—新华园;新华园小结;个案研究—中盛公寓;产品研究—中盛公寓;户型配比—中盛公寓;户型分析—中盛公寓;销售情况—中盛公寓;中盛公寓小结;个案研究—米兰雅居;产品研究—米兰雅居;户型研究—米兰雅居;五室三厅六卫—330㎡;销售状况—米兰雅居;米兰雅居小结;个案研究—御花园;产品研究—御花园;户型研究—御花园;173㎡三居;销售情况—御花园;御花园小结;;;;地块周边主要业态分布图;;土地市场 2010年受政策调控影响，土地成交萎缩，供应量逐步平稳； 近年来胜芳土地主要以住宅性质为主导，未来住宅市场竞争激烈； 2013年将逐步出现大体量住宅项目入市，小高层、高层产品成为未来当地发展趋势； 住宅及商业市场 目前胜芳市场以小高层、高层为主，小区入住率相对较低； 开发理念及操盘水平有待提高，如小区规划、产品外立面、销售体系均存在一定的落后程度； 当地房地产市场处于萌芽时期，产品单一、同质化严重； 项目周边以临街商铺为主，业态比较混乱，缺乏高端餐饮； 胜芳整体商铺租金较低，投资回报周期较长。; ;客户需求研究一共包含三个部分，分别为调研问卷研究、高端客户深度访谈研究和入住业主访谈研究； 调研问卷研究旨在研究中端及中高端受众对房地产的认识以及对于住宅的需求； 高端客户深度访谈研究旨在研究高端客群对住宅的需求以及他们的消费习惯、生活方式等； 入住业主访谈研究旨在找出已入住小区业主对于自身居住满意和不满意之处，用于指导我们后期产品定位。;调研目的：了解普通受众及中高端受众对本地房地产行业的认识，调查客户需求，了解客户购买倾向，为房地产企业开发做参考； 调研时间：2012年11月9日——2012年11月14日； 调研范围：胜芳镇； 调研数量：本次调研共发放问卷210份，收回210份，其中有效问卷198份，合格率为94%； 调研方法：1.向廊大路、北二环路、凯顺路路边门店发放问卷； 2.街头随机拦访发放问卷。;此次调研人群多为私营业主与企业的普通职员； 调研人群的年龄多为25-40岁，这个区间的人群占到总人数的73%； 受访人群的教育水平较低，一半以上皆为大专以下学历。;调研人群的家庭人员构成多为3-5口人，占有76%的比例，其中四口人、五口人占得比例最多； 调研人群出行工具多为私家车。当地私家车保有量较高； 调研人群获取楼盘信息多为朋友亲人介绍与楼盘现场，其次为报纸广告与电视广告，说明当地人获取楼盘信息渠道较为单一，口碑传播比较广泛。;调研人群对于四连轧地块的优势认知比较显性，绝大多数受访者认为该地块地理位置较佳，交通方便； 调研人群对四连轧地块的劣势认知上，自然环境差和居住氛围较弱首当其冲；反应了当地居民对于良好居住环境以及成规模的居住气氛较为看重。 在地块产品打造的调研中，有一半以上的调研客户认为该地块适宜打造住宅产品辅以商业配套。;调研人群首次置业者最多，占有46%的比例，二次置业及多次置业者占有54%； 在置业用途调研中，个人改善型占有最大比例，为子女置业及结婚用房亦占有较大比例；可以看出调研人群改善