广西防城港世外桃园营销策划案.ppt

世外桃园营销策划案;一、防城港市概况;防城港口区概况;防城港口区概况;1、 防城港在泛北部湾经济区的功能定位;2、防城港城市规划;3、 防城港市发展机遇 ;4、防城港市宏观经济分析小结;*;*;*;*;*; 2009年8月防城港市房地产开发投资放缓;;7 、新政影响及应对策略;二、 商品住宅是房地产开发主要投资方向 ;1、防城港市房地产商品房销售情况分析;防城港市房地产商品房销售情况分析 ;防城港市房地产商品房销售情况分析 ;2 、防城港市房地产市场分析小结;小结产品面积决定销售节奏;三、市场现状分析;龙光·阳光海岸;龙光·阳光海岸;防城港的市场现状分析;防城港的市场现状分析;防城港的市场现状分析;防城港的市场现状分析;防城港的市场现状分析;防城港的市场现状分析;防城港的市场现状分析;威胁应对办法： 面对阳光海岸的直接竞争，可以采取差异化的竞争办法，包括产品??异化、客户群差异化等办法避免直接竞争。 龙光带来的聚集效应，本项目可以借势，并可以截流一部分客源。 充分利用项目独特的建筑设计做文章，强化产品优势。 对于政策方面的负面影响，由于各银行（如北部湾银行、农业银行）的执行力度不同，地方政府政策的细则没有出台，所以投资行为尚有操作的空间。 ;1、主要竞争对手分析;阳光海岸分析;3、销售情况 该项目分别于2009年9月、 2009年11月、2010年元旦、 2010年3月推出不同的单位，销售率均达95%以上，最近一期为2010年4月17日，开盘（3950元/㎡），所推“海景官邸”1,2,3,4栋已售完，现在在售5栋。 4、卖点分析 2公里海岸线、2700亩花湖、引湖入园概念，均为项目的卖点。 ;观点：;第二章 营销策略;1、周边环境;2、 周边配套;3、 总体规划;4、 户型设计;5、 总体评价;6、项目swot分析;项目swot分析;8、 项目劣势和威胁应对策略;一、客户群体分析;1.客户群体定位;1.1 核心客户特征;2. 形象定位;2.1 项目营销目标;2.2 销售策略;2.3 景观环境先行; 项目目前已经在建样板房展示区，此举十分明智，既可以展示开发商的实力，又可以向客户展示项目的高端形象，同时可以让客户在前期就能感受项目的精湛工艺和质量，从而产生良好的项目口碑，促进销售。; 低价入市不仅可以让市场惊叹，产生社会轰动效应，也有利于引爆销售，取得项 目销售的开门红。为开发商快速回笼资金提供保障，也为后续销售打下良好的开端。 ;一、价格体系建立的原则 价格策略是在一定的内外环境的背景下进行的，将受各种因素的影响，因此价格体系的建立必须在对各种影响因素进行深入细致分析的基础上制定。价格策略主要体现在与其他营销组合的协调配合、合理确定定价目标、灵活运用各种策略的定价方法。也就是说，价格策略首先必须针对影响价格定位的因素，进行系统分析。 ;3.策略分解 ——价格策略;*;户型统计与总价分析;户型统计与总价分析;在推出量和价格控制上做到既要能产生脉冲性又要能保持楼盘在市场上的恒温效应，策略如下： 推出的次序是先“两侧后中间，先西面后南面”位置及朝向较好的单元尽量放在后期销售，做到推出的产品的品质越来越高，为在销售期后期的价格上升导入质量的概念，避免价格做空。 讲究户型入市的节奏感，每个阶段实施“主推主力户型”的策略，这样可以集中力量推广一两种户型，做到有的放矢，避免由于战线过长而达不到应有的促销效果。;应变方案准备;第二种情况;小结：根据目前政策所导致的市场变动，在现有的价格体系下，第一种情况经过对市场竞争环境的预估及销售周期的调整，加之对主要竞争者等方面进行调整分析概率最大，但在整个政策走向不明朗的气候下，不能否定第五种情况最坏的局面的出现，开发商应有应对市场长时间低迷的心理准备。;销售节奏及销售条件;销售节奏;高阶营销战略;高阶营销战略;美仑美奂的海景;高阶营销战略;顶级会所配置建议：;会所项目可以包括： ;高阶营销战略;物业服务措施举例：;我们的观点：;我们将站在城市运营的高度，把防城港当成广西的一张城市名片，对外营销防城港（重点突出北部湾经济区发展规划、武钢项目、白龙核电站、亚洲国际金融中心等），首先让防城港成为广西的明星城市、极具活力和潜力的城市，以新兴城市的姿态引起区内外的广泛关注，尤其是全国各地的投资者，使其对广西防城港的城市潜力有充分的认知和投资热情，进而引导他们对本项目的关注，从而达到营销项目的目的。 ;战略五、 精英团队操盘;第一阶段：基于目前市场现状，需要我们以“倒立”的思维来思考项目推广，颠覆常规的先大盘后品质的手法。 树立品质：必须把大盘“尺度”落地到产品品质上，以最快的速度聚焦目标客群视觉，很明显面对市场现状，品质的效应远高于大盘气势； 表现手法：通过各种景观以