思源北京保利百合地产项目营销竞标报告.ppt

区域市场篇;;区域市场研究;玉泉路;针对本项目，在界定的区域内，本次分析研究样本的选取原则为目前市场上正在销售的住宅项目（含住宅、公建立项）和部分典型但已售罄项目，具体项目包括：;顺驰蓝调;长途客运枢纽：西客站、六里桥长途汽车站、莲花池长途汽车站、丽泽桥长途汽车站四通八达； 交通畅捷：环线、横向快行路和三条地铁线（9、10、14）、组成立体交通网络，都市生活瞬间切换； 公主坟、马连道、西奥、丽泽桥等板块优势互补，共同提升区域城市价值； 大区域人文环境突出：公园、大学、党政机关聚集； 小区域体现城乡结合部特征：客运枢纽带来的人员混杂使小区域呈现杂乱的城乡集合部状态。 ;地铁9号线、地铁10号线二期工程已开工，六里桥西站为9、10号线换乘站，2010年底建成通车，14号线预计于2015年通车。;六里桥商圈将被打造成以商务为核心的新区，并带动周边地区的全面发展 六里桥商圈，包含了丽泽路商务区、西客站南广场文化办公区、西三环商业带、太平桥时尚休闲区四个部分，面积约13平方公里。商圈拥有莲花池、金中都城墙等金文化遗迹，又荟萃了中国戏曲学院、八一电影制片厂、中华书局等现代人文机构；商圈建有150万平方米的公建规模，商业经营档次较高，形成集酒店、办公、购物、餐饮、娱乐、文化、教育于一体的商务、休闲、居住环境 。;根据丰台区“十一五”时期商贸业发展规划，政府对以往略显零乱的商业分布，进行了统一规划、布局。未来，丰台区将全面提升两大商贸区，即六里桥综合商贸区、大红门服装商贸区，目前的小区域内的杂乱局面会有所改善。 ; 供应量分析;根据对竞争区域内供应量调查可以看出，目前竞争的住宅项目总规模约528万平方米， 竞争产品当期开盘销售部分已售出规模约有265.4万平方米，未售面积87.6万平方米;另外，区域内住宅的潜在规模约有175万平方米。;项目;项目; 85%的项目规模超过20万平米，20-29.9万和50万以上区间较多，以中大盘规模为主,分别达到了 39%和23%； 半数以上项目的容积率在2—2.99之间。; 建筑形式多为板楼和板塔； 多采用现代主义建筑风格，立面采用面砖或??砖配合涂料。;项目; 目前区域内在售的住宅项目均不受“90平米以下户型”占 70%的限制 一居室至三居室是区域内项目的主要户型，四居及跃层供给较少； 二居室是供给量最大的户型，主力面积在80—120平米之间，但90平米以下二居室所 占比例较小； 一居室的主力面积在46—65平米之间，三居室的主力面积在118—165平米之间。;;项目;各项目均采用合资品牌电梯，如日立、东芝等； 均采用集中取暖方式，采暖形式向地板辐射转变； 智能化方面，可视对讲系统.求助按钮,电子巡更,节点摄像,红外线防越墙、停车库管理系统;项目名称 ; 区域市场在售项目中档销售均价主要在16800-18500元/平米； 本月5日开盘、位于四环沙窝桥的新兴年代开盘均价17000元/平米。;分类;小区名称; 目前区域二手房销售均价主要在14500-16500元/平米； ;价格区间;区域市场篇;项目定位篇;项目定位;本项目地处丰台区卢沟桥乡小井村， 位于西三环与四环之间； 北侧紧邻六里桥客运主枢纽及京石高速公路； 东侧紧邻西三环； 西侧为规划地铁环三环10号线贯通的万丰路。;南至规划马连道路;项目规划总用地5.55万平米，总建筑面积17.9万平方米,位于西三环外，东侧连接西局规划小区（益丰苑），建成后将形成该区域的标志性居住新区，改善原有居住环境。;目前项目的北边界已搭建起围墙，北侧市政路人民村西路东侧路段已开通，西侧路段仍处于施工阶段。;项目的西侧也已搭建起围墙，西侧市政路八一厂西路处于开工修建阶段。;项目东侧及南侧为亟待拆建的旧建筑，目前居住人群较为混杂，环境脏、乱、差。;项目位于京西六里桥区域，周边配套非常完善： 生活配套：苏宁电器、国美电器2家、华堂商场、易初莲花超市、安安市场、迪斯康特购物广场、亿客隆服装商品市场、亿客隆商城、丰台第一百货商城、美克美家、东方家园等； 文化配套：丰台十二中、丰台七中、首都经贸大学、纪家庙小学、中国戏曲学院、万柳园小学、首都医科大学、医大附中、光明外语学校等众多学校云集，另外还有丰台文化馆、丰台区电影院、区图书馆、青少年剧场等文化配套； 医疗配套 ：第三医院，京西医院，307医院，丽泽医院，电力医院等； 商务金融配套：近20家银行遍布周围，5家邮局，数十家加油站； 娱乐配套：钱柜、可乐恩等KTV场所，酒店4家，黄记煌、青年餐厅、金山城火锅等餐饮场所。;本案;本案;本案;公路交通： 北侧距离六里桥直线距离仅600米，车行距离也仅为1公里； 南侧距离丽泽桥不足2公里； 西三环、西四环及京石高速公路形成出行的最便利公路