思源天津振业城中央项目全案营销方案.ppt

振业?城中央全案营销方案;;;价格涨幅规律;付款形式及回款周期; 媒介选择：大众媒体多用在关键营销节点与小众媒体组合出街，扩大影响； 小众媒体多在项目顺销期和滞销期使用，定向刺激目标客群加速成交。 销售中心及样板间：一个高品质的销售中心，能很好的提升客户感受，刺激成交。 天津一般销售中心面积至少在300㎡以上，并满足至少1个样板间的建筑需要。 而时间上受工程及用地等限制，许多新项目无法在项目亮相初期使用现场销售中心，多采 用在周边租用临时售楼处或外展场，延长储客时间。 待后期进驻现场销售中心后，利用样板间、示范区进行组合展示，提高客户感知。;大户型：对居住品质要求较高，追求南北通透，全明设计，大尺度客厅，客厅及尽量多的居室南向采光； 中小户型：更关注产品性价比，客厅及卧室尽可能南向???光； 其他共性要求：有独立的阳台或晾衣空间，无面积浪费，关注出房率。;报告综述;;;;;;;;;;报 告 架 构; 在成本高于市场平均水平，政策频出市场趋冷的情况下，完成计划销售任务，压力较大 在高成本前提下，在26个月完成整盘18.4万㎡，月均7000㎡的销售任务 5个月完成整盘30%销售量， 10个月完成整盘50%销售量 18个月完成整盘80%销售量，26个月完成整盘销售 在目前市场条件下，从集团整体战略考虑，承担为集团贡献现金流任务 为振业品牌落地及发展奠定良好基础;报 告 架 构;;;;;;;;;;;;报 告 架 构;;;;;;;;;;;;本案;;;;;;;;;;;;;报 告 架 构;;;我们的问题可归纳为： 如何树立品牌形象，实现品牌落地？ 如何跳脱区域对项目形象及价格的限制？ 如何在两级竞争市场中获得优势？ 如何将政策影响降至最低，完成既定销售目标？ 如何弱化项目不利因素对项目形象与价值的影响？;;;;;报 告 架 构;品牌策略;塑造经典，寻找并传播最动人的品牌故事;;形象策略;;;;内环、低密、30万㎡纯居大盘; 国家级的定位 北京，首都。 天津，全国五大中心城市，北方经济中心。 国家级的规划 滨海新区，国家的另一个经济增长极。 世界级的速度 高铁联动带来的极速动线，30分钟瞬间切换;高铁价值、国之脊梁;;中央门第、核心圈层;;城际子午线;;媒体及渠道策略;;;;;;;;;;;;;;;;;;;展示策略;;;;;;;;;;;;;;;;;物业策略;;;;;;;;;;推售、价格及促销策略;;;;;【集中式储客放盘 ，循环强销，阶段突破，营造抢购热潮】;;;;;;;;;;;;2012年销售面积约5.2万㎡，销售额约9.22亿，回款11.23亿，年度均价17568元/㎡，年度价格涨幅10.7%;2013年销售面积约3.3万㎡，销售额约6.07亿，回款6.12亿 年度均价18572元/㎡，年度价格涨幅3.2%;2011年销售面积约7.3万㎡，销售额约11.55亿，回款10.68亿，年度均价15974元/㎡，年度价格涨幅8%;2012年销售面积约8.8万㎡，销售额约15.58亿，回款16.02亿 年度均价17733元/㎡，年度价格涨幅10.7%;2013年销售面积约2.4万㎡，销售额约4.56亿，回款4.98亿，年度均价19025元/㎡，年度价格涨幅4.3%;;;;;;报 告 架 构;阶段储客期;;给坚守内环一个理由;;主题：“发现城际子午线”暨振业?城中央新闻发布会;主题：城际子午线?概念体验馆开放;主题：“领略城际子午线”城中央系列巡展活动;形式： 1、渠道巡展活动 2、用渠道的筛选和深耕建立高质客户网络;;生活在国家的脊梁上;;主题：“跨越城际”城中央三地文化之旅系列活动;;中央有“第”;;主题：“品鉴城际魅力”暨城中央产品推介;主题：“风云际会，在中央”城中央系列客户会活动;;;报 告 架 构;;;附件一：产品硬件配置建议;;;;;;;附件二：景观园林设计建议;;;;; 借鉴天津五大道舒适静谧的街行气氛，这种氛围源自6－7米的街宽创造的宜人街道尺度。 行人既可不必经过很远的距离到达对面，在不能完全实现人车分离时，也能恰到好处地限制了车速，提供闲适步行的安全保障。 同时适宜的街宽使临街树木能有效的为行人提供遮荫，一种悠然、安全的感觉由此而生。;; 蜿蜒小路归家，增加归家路上的乐趣; 提高绿植铺装比例，打造亲近自然的和谐氛围 铺装在材质选用上兼顾景观的艺术性以及造价成本的经济性，针对不同的主题景点采用不同的材质及色彩的铺装;分区域梯级布局，分季节层次种植 因地制宜，满足中和异味与降噪的需求 植被围合院墙处理 常绿速生植被与成型