思源顾问成都天府长城三期项目营销执行报告.ppt

天府长城三期 营销执行报告 天府长城 王者归来 让我们随长城置业一起，开始演绎一段营销传奇…… 针对策划任务，思源的思考脉络： 明晰目标 发现问题(难点) 定位(关键)问题 制定解决方案(策略/执行) 首先，明晰我们面临的营销目标 08年项目整体营销目标 口碑提升 4期形象铺垫 目标任务 销售额8.5亿 销售面积12万㎡ 2009.1.25 销售均价7200元/㎡ 约8.5亿， 1337套，12万平米 2008.6.1 08年项目核心营销目标 销售周期8个月 面对以上营销目标，通过研究，发现需要解决的营销问题与难点 接到任务伊始，思源做了多方面的研究工作： 内部环境研究 了解并研究本项目的成长历史； 分析项目剩余的代售产品； 对营销体系进行访谈； 外部环境研究 对市场走势进行预判 对周边竞争项目进行调研 对客户进行访谈研究 通过研究，思源找到了项目营销面临的问题与难点… 项目营销问题与难点之 ① 营销目标难度大、 销售周期短、任务重 12万㎡，均价7200元，如何在8个月内100%销售...... 天府长城三期待售产品合计1337套，其中图南多待售1005套， 占75%，柏南郡待售332套，占25%。 待售产品构成 待售产品分布 注：由于长城地产公司制度规定，需后期沟通完善项目产品信息精确度 营销目标难度大 08年1-4月，月均销售约40套 08年5月至09年1月月均销售目标为150套目标销售速度为前期3.8倍 08年1-4月，月均销售额约2500万元 08年5月至09年1月销售额目标约为9400万元 目标销售额为前期3.8倍 柏南郡销售情况简析 柏南郡成交均价以2007年4月开盘价5091起稳步上升，在2008年2月份达到峰值7424元/平米；2008年1月至今成交均价趋于稳定。 柏南郡2007年4月开盘当月成交219套，自2007年7月至今，去化速度显著下降。 图南多销售情况简析 图南多成交均价以2007年7月开盘价6234元/平米起，在2007年12月份达到峰值7563元/平米；自2008年1月起，有所下降。 图南多2007年7月开盘当月成交289套，07年秋交会和08年春交会期间各成交约80套，其他时间段去化速度较慢。 天府长城项目08年1-4月销售数据统计情况 08年度销售情况：截止2008年4月27日，08年度天府长城柏南郡、图南多两项目共计销售157套，销售面积14776.58平方米，销售额10368.5万元，实现销售均价7016.9元/平方米。其中柏南郡销售11套，销售面积1576.74平方米，销售额1154.14万元，实现销售均价7319元/平方米；图南多销售146套，销售面积13199.84平方米，销售额9214.4万元，实现销售均价6980元/平方米。 注：以上销售数据由长城地产公司项目部工作人员提供 待售产品营销目标 剩余房源 销售目标 5.5套/天 167套/月 1-4月已售157套 4月已售86套 目标任务 8.5亿，12万㎡ 营销难度大 项目营销问题与难点之 ② 区域市场竞争激烈 产品相对滞后 客户被严重分流 2007年成都房地产市场概况 根据房管局公众信息网公布的数据， 2007年成都主城区商品房销售约13.4万套,共计面积约1265.5万平方米,销售面积较06年增加约25.4%。 全年主城区商品房供应总套数约16.9万套；供应面积约为1535.69万平米，同比增长28%，市场供应十分旺盛。  思源解读： 从07年成都房地产市场情况来看：一方面，商品房供需较06年均有较大幅度的增长，市场呈现供需两旺的态势；另一方面，市场供应面积比实际销售面积高出21.35%，存在一定的供给过剩现象。 从 07年月度成交量环比增幅波动看： 市场情况受多种因素影响。6月和10月的波动幅度表明，政策对市场预期的影响至关重要。 除4月和11月以外，整体均价呈现正向上涨态势。 但在市场均价5600元附近出现波动，表 明当前市场价格敏感点已经出现。 思源分析： 当前房地产市场处在观望期，价格对成交量的增减并不会起到决定性作用。 2007成都整体市场状况分析 从右图我们可以看出： 从近6年住宅的销售面积来看，02年至07 年住宅成交面积呈逐年稳步上升趋势。07 年主城区的住宅销售量突破1198万平米， 同比增长39%。 从近6年住宅的销售均价来看，02年至06 年价格的涨幅相对稳定，进入07年后，成 都住宅市场的成交价格发生较