恒辉2013年住宅底商规划设计专题研究报告.ppt

专业课题编号【201309】-1;Part1 商业概念 Part2 底商分类 Part2 经营方式 Part3 规划要点 Part4 设计规范;Part1 商业概念 Part2 底商分类 Part2 经营方式 Part3 规划要点 Part4 设计规范;商业的概念 人们习惯上将商业叫商铺或商业用房，商业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。;分类方法; 住宅底商：指位于住宅等社区建筑物底层的商用铺位，住宅底商的表现形式主要是地上1-3层或其中部分搂层、地下室、或者商业用途裙房，住宅底商（后面统称为底商）已经成为社区商铺的主流 。; 住宅底商是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可建筑底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去临路住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益；同时底商上面建筑将会带来的稳定的客户流，投资者的投资风险相对较小。本报告将主要针对住宅底商做详细分析。;Part1 商业概念 Part2 底商分类 Part2 经营方式 Part3 规划要点 Part4 设计规范;一、按照服务区间划分： 按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种，即：客户对象是住宅社区里面的居民（又称内商业），客户范围不局限在住宅社区里面（又称外商业）。;二、按照市场理念划分： 不同项目的竞争将成为住宅底商市场的主旋律，项目市场运作将对其住宅底商项目的成功发挥重要作用； 按照住宅底商市场运做的特点，我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。;概念型住宅底商 概念型住宅底商，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。如“欧式商业步行街”“现代城”“欧陆经典”等主题，一改过去纯粹的配套服务功能。做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。;潜力型住宅底商 潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目 。相对于借助炒作概念而走俏市场的底商而言，无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好； “潜力型” 底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是“时间”问题，如郑东高铁站附近商业。;商圈型住宅底商 商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目，投资风险相对小，回报率高。 最需要指出的是，商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小，如正商新蓝钻项目商业。;对于住宅底商，如果主要服务对象为社区内部居民，在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定 。这样的商铺，投资少，风险低，资金回笼也较快。 如果主要服务对象为小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能和街道人流量来确定商铺功能 。;Part1 商业概念 Part2 底商分类 Part2 经营方式 Part3 规划要点 Part4 设计规范; 社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。下面按照零售型社区商铺和服务型社区商铺两个类型对社区商铺的特点进行分析介绍 。;零售型社区商铺：;规划设计特点 零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求：3.5米的层高是基本要求；如果是做中型超市，规划设计时柱距设计要合理，避免柱网太密，影响使用效率。;经营特点 商铺的形式 社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。 投资回收形式 社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方 式越来越吸引市场的关注。;规模特点 随着人们生活水平的提高，服务型社区商铺规模有逐渐增大的趋势，面积在200-1500㎡不等；大型专业美容美发、餐饮成为大型社区的重要配套，健身设施也从无到有。;规划设计特点 服务型社区商铺的层高不低于3.5米，层高较低，会影响美容，美发、餐饮等商业的经营舒适度；柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，同时对水、电、暖、天然气、排污等相关配套，在规划设计过程中要加以考虑。;经营特点 铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型，在此情况