成都优客联邦3号地块营销执行案.ppt

成都优客联邦项目2期营销代理投标报告; 从销售一个项目的成功到一个成功品牌的塑造: 优地－优客联邦－优势？？ 从项目开发商到城市运营商的角色转变: 长城集团 从传统商业集合地到都市时尚住区的城市肌理延伸：红牌楼板块 ;08年10-09年5月完成销售目标：2.8亿左右。;核心命题—— 一个规划、体量、产品、资源不占绝对优势的项目，如何出彩？ 跳出项目本体，以城市的视角审视， 一场多资源整合的营销提升运动！;城市之争。 在城市不断扩张聚合效应中，红牌楼区域被一次次重新界定。;成都城市开发与运营进程中的“热带”。 西贵南富，是成都未来的格局。 人文城西，国际城南，是政府总结和希望看到的。 在这两极上，西边的二三环，是积淀至深的老贵之带；南边的三四环，是蓬勃兴旺的新贵之带。 这一西一南交织的热带，一直 引领着成都的地产主流，呈扇 状地向西三环外和南四环（绕 城）外扩展，形成了成都两大 旺地。 ;红牌楼之变 裂变，来自于城市板块的重合带，引发力量的厚积喷发！;优地(地);红牌楼板块的功能提升;时代背景下的市场;1. 危旧房住户的换房刚性需求凸现,成都周边入蓉购房者可能增加 2. 重视安全与品质,价格不再是关键考量 3. 产品偏好之改变-喜新厌旧,喜低厌高 4. 短期投资需求被抑制（长期不会受太大影响）。;数据来源：成都市房管局，由思源研发顾问部整理;数据来源：成都市房管局，由思源研发顾问部整理;政策面：;思源观点:;项目所在区域概况研究;区域发展现状及未来规划;小结 总体上看，红牌楼区域发展较早，商业氛围浓厚，其所处的二环路与正西南方向的交界处的地理位置也具有得天独厚的发展优势。 虽由于历史的原因，一直以来该区域给人以杂乱无章的印象，但是正是由于其优越的区位条件和后发优势，才使得该片区具有了腾飞的条件和空间。 政府的重视与推动、社会的关注与配合，必将使红牌楼片区散发新的魅力，成为成都楼市新宠。;开发区域价值： 项目所在红牌楼片区正好在城南与城西交界的正西南方向，上承城市新贵集中的双楠片区、下接传统富人聚居的神仙树片区。 因此，其区位的优越性不容置疑。;红牌楼片区受外双楠、神仙树片区完善配套的辐射影响，有利于提升区域整体形象和价值。 且在这两个区域市场供应减少的情况下，红牌楼区域则后发成为成都市又一个住宅开发热点。;小结： 项目所在的红牌楼片区，处于外双楠片区和神仙树片区之间，但由于区域本身规划及历史发展原因所限制，它受到城南和城西的挤压作用。 另一方面，在外双楠片区和神仙树片区开发成熟且相对稀缺的今天，红牌楼区域也受到这两个片区的优势辐射，使红牌楼区域整体形象及价值也随之提升。 现阶段，由于外双楠片区和神仙树片区开发和供应逐渐饱和，在售项目定位又很高，客群范围逐渐缩小，使得红牌楼片区迎来了更大的市场机会。 目前项目所在区域房价属于中下水平，同相邻两个区域的房价差距较大，从而可以看出，项目所在区域性价比较高。;城南土地的交易面积和数量均处于成都的首位，2009-2010年城南（特别是南三环外区域）商品房供应量将放量。;未来城东、城南可供应的商品房体量最大；其中城东的市场放量将主要集中在二至三环，城南主要在三环外，且大部分为商业物业。 经粗略估计，2007年成交的土地在未来可以为市场新增约1900万平方米的商品房，这个潜在市场供应量足可供市场消化1-2年。随着政府对土地的持续放量，还将会不断有大量潜在商品房源进入市场。大量房源对优客联邦项目有较大的稀释作用。2009－2010年房地产将进入稳步发展期。;思源观点： 成都6月15日成都托市新政短期将较明显的激发购买需求。但部分购买者观望的意识还较为浓厚，开发商急于套现，短期内将会有较多促销政策出台。; 6、10月的波幅表明，政策对市场预期的影响非常大。但当均价达5600元附近随即出现波动，表明当前市场价格敏感点已经出现。2008年之后房价一路缓慢下滑（不包括变性促销），表明开发商信心不足，急于套现。 思源观点： 随着房地产供需双方的持续博弈，促销政策的出台，成交量环比将止跌回升，价格环比指数将继续震荡调整，稳中有降。; 2008年1－5月2-3环和城南新增可售面积相较于成都放量平稳，但受楼面地价高和市场前景不明的影响，大量项目还未开盘。 思源观点： 2-3环在成都目前占有较大份额，成都向东、向南发展加速，3-5年内城南将成为高品质宜居区。;;置信200亩;板块2:川藏路以北，铁路以东二环路区域;武候区永丰乡太平村9组：40亩;土地均匀分布,开发主要集中在九兴大道沿线和佳灵沿线,土地存量630余亩; 板块;总结分析： 1、未来土地集中放量集中在武侯立交附近三环区域，武候区永丰乡太平村区域; 2、未来整个区域开发量预计将超过1000