成都房地产楼市年度报告.doc

2009成都楼市年度报告 第一部分 09年主要政策盘点 经历了08年的经济低谷，09年是中国房地产市场迅速回暖的一年。中央和地方出台的一系列稳定市场的政策、适度宽松的货币政策，但由于09年下半年各地房价大幅反弹，天价地王不断制造，非理性购房再现楼市，在这样的大环境之下，抑制投机性和投资性需求与为政策调控的对象，政策呈收紧态势。 一、中央经济刺激政策 政策要点： 时间政策名称主要内容12.8中央经济工作会议要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策 ；要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制 ；增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求12.9国务院常务会议将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施12.14国务院常务会议一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。。 二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。 四要继续大规模推进保障性安居工程建设。 政策点评： 房地产市场运行环境相对稳定，政策仍将支持居民自住性需求。政府将在促进住房消费的同时，对于投机性的购房行为将通过政策予以打压，以平抑房价。从该政策的出台，可以看出2010年的政策从“保市场”转变为“保民生”，希望通过市场杠杆来遏制高房价，通过稳定房价，来维护市场的健康发展；政策中重点提了抑制投机性购房，防止市场的过度炒作，过度投机形成的泡沫，以使市场平稳、健康发展。 二、保障性住房政策 政策要点： 3月，住房和城乡建设部副部长齐骥称，今年要在全国范围内要新增解决260万户低收入家庭的住房困难，为了完成这个目标，主要有增加廉租房等五项措施。第一是资金保证；第二是土地供应保证；第三是要采取多种渠道增加廉租住房的房源；第四，进一步强化地方政府在做好这项工作方面的责任，坚持省级负总责，市县抓落实。第五，要严格地按照工程建设程序和国家相关的质量标准来保证质量。 政策点评： 年初，中央提出财政加大投入，五措施保证保障房建设。年底中央经济工作会议，提出普通商品房供应量增加，保障性住房建设仍是重点。政府对中低收入者的廉租房、农村的危房改造、普通商品房的供给都给予了重视和支持。让中低收入者能安居乐业，基本生活住房有所保障。 三、土地政策 政策要点： 发布时间政策名称主要内容1月21日《单位GDP和固定资产投资增长的新增建设用地消耗考核办法》国土部强调2009年土地政策创新要封闭运行。所谓封闭运行，就是指全国用地计划和规模都要在保障18亿亩耕地红线的原则内进行。3月24日新的《土地管理法》农村宅基地只能在集体居民内部流转，宅基地进入公开市场流转不在适用范围内，集体建设用地的流转和抵押亦受到一定程度限制。5月13日《全国工业用地出让最低价标准》的调整各省(区、市)确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。5月15日《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。同时，各地被要求在6月30日前，完成未来3年保障性住房用地供应计划的制定。9月1日《关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知》对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。9月26日《关于集约用地的通知》我国必须切实保护耕地，大力促进节约集约用地，并提高土地使用效率。12月17日《进一步加强土地出让收支管理的通知》明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。 政策点评： 土地是国家的命脉，国家对土地的政策，对房产行业有最直接的影响。宅基地不可放开流转，农村集体建设用地要有条件流转，不得改变土地用途。调整工业用地出让最低价标准，各地要严格执行工业用地招标拍卖挂牌制度，同时，安排一定比例的土地用于中小企业开发利用。 企业擅自变更土地用途不能参加招拍挂；国土部严禁保障房地改商用，未按期交房禁购新地；知尽快利用闲置地；严查违法新建小产权房和高尔夫球场；征收闲置土地