扬州晶福园别墅市场价格定价方案.ppt

晶福园别墅市场定价方案;目录 contents;临港新城位于扬州南区临江，目前政府投入主要集中扬州东西北区，南区规划导向不够，早年定位扬州生态居住区。;临港新城 规划解读;临港新城 规划定位;区域土地市场推出少而零散，有少量已成交土地开发缓慢，缺少政策引导，土地价值有待提升。普仁国际医院地块和788商业地块即将启动，对项目有积极作用，新近项目东侧地块已推向市场。剩余地块多处在洽谈和待协商阶段，整体出让秩序混乱且存在极大的不确定性。;临港新城 区域价值;临港新城 发展判定;虽有生态优势，但自身缺乏核心驱动，保守估计5年以后才能初现雏形;别墅市场分析; 独栋：即独门独院，上有独立空间，下有私家花园； 类独栋：具有一定间距的联排产品，或者是间距缩小的独栋别墅，每栋具有独立封闭墙体，在建筑上仅有小部分相连，或廊道、储物间、装饰梁等；从居住品质上，类独栋拥有独门独户独院等独栋别墅的特点，比联排更加具有私密性和独立性，在价格上，略高于联排，总之，用联排的价格享受独栋的舒适感，代表项目扬州天下、芳甸、布鲁克庄园;独栋和类独栋物业项目分布;类独栋物业 去化分析;类独栋物业 单价分析;类独栋物业 客户分析;类独栋物业小结——在售项目少，以企业主和企业高管的扬州高端客户为主，整体市场后期存量不大，但由于客户基数有限，去化速度较慢，对地块资源、项目品牌要求高;扬州在售及潜在双拼物业共计4个，主要分布在西区名门壹品、市区扬州天下、南区美锦云天、华利珑庭（本案直接竞品）。;双拼物业 去化分析;双拼物业 单价分析;区域;双拼物业小结——以市区为主，外地为辅的客户结构，整体市场存量不大，但去化周期长，同区域内，占据地段、景观、品牌资源的优质项目，具备较高的溢价能力;各物业优势劣势分析;双拼——产品舒适度和溢价能力较强，双拼物业对地段、资源、地块条件等要求同样较高，市场存量去化周期长，同时难以满足本项目的容积率指标要求;项目本体分析;项目区位;项目属性 界定;项目附加值;本项目核心问题思考;项目客群分析;别墅客群关注点;别墅客群 类型;别墅客群定位;市场定价分析;竞品打分法;产品打分法;均价推导（联排);双拼均价推导;类独栋均价推导;剩余房源价格建议;THANKS