新景祥禹洲蚌埠滨湖新区地块前期定位研究报告.ppt

禹洲蚌埠滨湖新区58#、59#地块 前期定位研究报告;连续七年蝉联中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10;本地化、标准化、专业化;第一阶段 前期定位研究报告;本次报告通过蚌埠城市发展、项目本体研究，市场数据分析及实地市场调研、客户访谈，对蚌埠整体市场及本案竞争市场特征进行规律性总结和判断，结合开发目标，推导本案整体定位，从而找到核心竞争策略，并在此基础上作出初步的总平排布建议。;前期定位思考路径;;社会发展;1.1城市背景：城市地位;1.1城市背景：历史沿革与科教文化;;蚌埠经济总量及人均可支配收入位于省内中游，但增长率较高，富裕人群基数较少也是其房价增长较慢的原因之一。;1.2人口指标：人口指标与城市化率;1.5城市规划：重点规划;一、特征总结 ： 1、四线城市，起步较早，经济总量安徽省中游，经济增长快速，第二产业主导城市，产业结构层级较低，缺乏龙头产业支撑，人均收入较低。 2、人口基数小，城镇化率从40%~50%区间逐步向70%~80%发展，城市进入高速发展期，由单中心向多中心发展。 3、交通发达，外向型城市，对于外界信息接受度高。;配套资源;位于城市东南发展轴上，蚌埠市政府、新行政中心所在地-滨湖新区，本案位于滨湖新区的西南腹地，在片区规划上具有良好预期价值。;总体目标：市政中心岛；高端居住区； 总体定位：龙子湖畔具有独特生态魅力和幽雅环境的现代综合型城市新区。;片区区位-滨湖新区（资源分布）;依据新景祥多年四线城市新区操盘经验，我们从房地产市场发展和竞争机会的角度对该片区界定为：;片区区位-区域位置;片区区位-滨湖新区（土地价值）;①紧邻主干道龙湖西路和解放路高架，可迅速通达市区，地块临公园南路、铁东路、龙湾路均通龙子湖，周边道路便捷，可快速到达高铁站，达通达性与进入性佳，昭示性强。 ②周边基础生活配套匮乏，相关市政配套、学校和大型商服配套建设仍待完善，仅有相邻大型商业综合体预计在2~3年后建成使用。;59;土地属性-属性小结;经济指标;发现4：58、59号C地块内部皆无强势居住核心价值，在建筑排布成呈均好性。 58号地块内部居住价值差异不大，①＞②＞③＞④＞⑤，该土地价值分区，整体上适合均好性排布； 59号C地块由东向西由南向北日照递减，同时东南侧受日照干扰，内部居住价值差异不大，整体上适合均好性排布；;土地属性认知;核心问题导出;总建面积;;中观市场 特征;宏观经济增长;从房地产市场类型来看，蚌埠市场逐渐从成本导向型市场向快速成长型市场过渡。价格天花板效应减弱，产品品质的溢价导向增强。;;市场发展阶段-发展阶段定性（定性小结）;;蚌埠商品住宅市场发展近7年来供求比波动较大，近两年供求比稳步回升，具体如下： 06年，蚌埠房地产市场处于起步阶段，市场多以零星开发为主，未形成规模化； 08-09年，蚌埠房地产市场进入快速发展阶段，需爆发式增长，供求比急剧攀升，房地进入快速发展周期； 09年受国家宏观随着市场供需两旺，10年房地产市场呈现爆发式增长，房地产市场进入快速发展期。;市场发展阶段-市场基本面定量（价格关系）;市场发展阶段-市场基本面定量（投资关系）;市场发展阶段-市场基本面定量（收入关系）;发展水平低 基本面紧缩 容量较低 价格有一定上涨空间;2012年蚌埠普通商品住宅成交总面积约为141.61万平方米，成交总金额约为62.6亿元人民币，成交均价约为4420.59元/平米（较2011年下降424.59元/平米）;中观市场特征-量价走势;依据新景祥市场渗透率的理论模型：2013年蚌埠市住宅需求面积约145万平米，到2015年，市场需求量约150万平米，未来三年预计蚌埠市场容量虽稳中有升，但持续稳定在较低水平。;中观市场特征-产品结构;供求关系：主城区近三年来住宅市场容量约100-140万方。 1、供求趋于平衡，存量保持稳定 2、市场趋于稳定，整体成交出现上涨的趋势，价格出现小幅上涨。 ;;;区域内项目多以中高容积率中大体量住宅项目为主，住宅产品以高层部分超高层为主，商业部分存在大量集中式商业，未来产品同质化严重竞争激烈。;蚌埠万达广场;本案;项目概况;规划评价 1 规划定位：纯居住社区 2 物业形态：高层住宅，公寓、底商 3 核心资源：地段、景观资源、精装 4 项目启示：实景园林展示，精装交付，塑造高性价比;天湖国际;规划评价 1 规划定位：中等规模城市复合型社区 2 物业形态：高层住宅为主，少量超高层湖景住宅，包含集中式商业、酒店式公寓、办公 3 核心资源：地段、景观资源、商业配套 4 项目启示：高容积率项目，社区整体以高层为主，依托湖景资源规划少量超高层，保证项目安全性;荣盛云龙官邸;规划评价 1 规划定位：别墅、高层、超高层混合居住社区 2 物业形态：别墅、高层住宅、超高层住宅 3 核心资源：景观