新聚仁大连锦州亿隆国际广场第二阶段营销执行报告.ppt

亿隆·国际广场第二阶段营销执行报告;报告前言—本报告所要解决的问题;报告纲要;目前项目的进展状况;锦州简介; 松山板块： 大盘集中地; 市场竞争——供应环境; 市场竞争——去化条件; 锦州各板块在售住宅项目情况;项目位置：古塔区上海路 建筑面积：10万㎡ 物业类型：住宅 建筑形态：多层 装修标准：毛坯 户型区间：70-130㎡ 容 积 率：1.8 开 发 商：中房锦州房地产开发公司 ;项目位置：东湖森林公园肇东街入口东 侧 建筑面积：13万㎡ 物业类型：住宅 建筑形态：高层 装修标准：清水房 户型区间：75-220 开 发 商：锦州宏业房地产开发有限公司; 凌河板块—东湖花园个案分析; 松山新区板块—南郡天下个案分析;项目位置：凌川西路15－53、54号 建筑面积：15.7万㎡ 物业类型：住宅 建筑形态：高层 面积区间：99-167 装修标准：清水房 容积率：3 开发公司：锦州兴业房屋开发有限公司; 松山新区板块—典逸心洲个案分析; 松山新区板块—宝地曼哈顿个案分析; 市场竞争——客源表现; 项目所在位置已被认可为城市高端居住的代表区域。城市楼市经过爆发期的开发，已基本满足市场第一轮自住需求，楼市逐渐趋向品质时代；但目前市场发展焦灼，缺少真正高端产品去突破现有市场发展瓶颈，本项目将引领城市居住新理念，并成为锦州城市未来发展的风向标。 周边项目大部都已进入尾盘期，最大的竞争对手宝地·曼哈顿，本地开发企业开发多个项目，其产品线全，并在不断的提升项目档次，开发品牌、物业品牌均好，是我们重点关注的对象。;项目解读;凌河区 ;;小区位——地块周边环境; 小区位——地块周边道路; 项目区位为城市发展主轴“龙头”，是承载城市核心商业发展、行政形象衔接点，代表了新城市发展方向，同时具备了一定的文化底蕴；该区域最能产生代表锦州高端商务、商业、居住形象的领袖级个案、且唯一。; 项目为新型城市综合体，除引进大型购物超市外，将构建包括餐饮、休闲、娱乐等商业一条街，极大的提升松山新区的商业及居住氛围，为目前锦州南区仅有，是锦州市政府极为重视的一个标志性地产项目。整个项目北??靠临川路为集中商业（五层），东区靠中央南街构建为商业街（五层），南区靠市府路为2栋15~32层住宅商业裙楼体，5栋高层住宅（14~32层）集中在项目中区及南区，1栋多层花园洋房位于小区中央，两栋高层酒店式公寓将作为区域建筑地标矗立项目东南角。;建筑风格; 为营造小区宁静休闲居住氛围，引入现代化元素基调，以东西横向水系为主要景区向其他区域组团放射，通过对水岸设计充满自然的生态的氛围。同时，在设计上采取了功能空间和景观空间相组合的手法，即满足了功能使用性，又做到了塑造特殊景观的效果。在局部空间环境设计上，充分考虑人文要求和视点因素，利用园林造景的应景关系，进行相互的渗透和衔接，达到一步一景，布移景异的效果。;户型分布;户型; 项目住宅户型相当齐全，给予客户极大的的选择面。同时为满足当地市场需要，将户型主力面积控制在100~130㎡，可有效的控制风险，增加去化速度。在户型设计上，以全明、空间感、舒适度、赠送面积（空中花园、大面积设备平台）等理念为前提，充分体现产品高附加值、提升客户对产品的认可度。;配套;S、O;项目一期试水产品情况;项目一期试水户型;项目一期试水户型;项目二期入市产品建议;项目二期入市户型;项目二期入市户型;项目二期加推产品建议;项目二期加推户型;项目二期加推户型;现场来电、来访客源分析;现场来电、来访客源分析;营销启示录;营销启示—客源扫描;营销启示—营销通路如何形成;营销启示—营销推广及业务执行策略;营销目标及配合事宜;营销执行;营销执行;营销执行;蓄客期及认筹计划; 持续年前会员卡活动（2011-3月初） 细则变动： 在不定房号及价格的前提下，针对意向客户只办理银卡，入会费用每张10万，在购买房屋可享受每平米100元的优惠，并能优先选房。;活动计划;活动计划;亿隆国际广场大型产品说明会暨亿隆品质之旅 时间和地点：再定 操作要点： 通过置业顾问前期邀约，确定参加人数并告知活动内容； 产品最终的审核规划、单体、景观、商业； 邀请规划设计、策划、物业管理专家、房产局领导、媒体记者等； 以高规格的场面接待来宾，让来宾更积极参与讨论； 聘请锦州知名主持人，主持现场，营造良好的现场互动氛围； 请摄影师拍摄动人场面，作为日后制作VCD用；;解筹期计划;认筹及解筹流程;开盘计划;开盘计划;销售控制： 推出方式： 推出首期所有的单位，供客户进行参考。开盘前一周，由销售人员根据前期登记客户的资料进行电话联 系，???知他们到售楼部领取项目资料进行消化。 销控流程：