新聚仁江西九江庐山项目前期策划提报.ppt

九江庐山项目前期策划提报;聚仁对于项目运作的问题剖析;问题一：区位认知度低、片区配套严重不足;问题二：九江供应量充足，分流严重，本案客源导入困难;问题三：容积率1.4，大规模的公寓物业，去化难度极大;常规运作——定位为九江城郊大盘项目，前期开发低密度物业，以性价比为主要卖点，回笼部分资金；待片区面貌成熟后，开发小高层、高层等公寓物业，实现利润！ 风险一：面临九江城市常规项目的激烈竞争，“拼价格”，为下下之策 风险二：城市开发节奏、城市发展方向不确定性大，无法预知未来片区发展空间 风险三：对于开发商形象，品牌运作，没有任何好处，反而可能受限于成本，还带来施工质量差等口碑风险;重新审视项目，我们的运作机会在哪里？;庐山——中国最具人气的旅游度假目的地;江西省旅游发展整体概况;;客源面——将不局限于九江、南昌等周边区域;项目的定位思考？;项目战略定位;项目如何落地，吸引到外区域客源？;限定条件：1.4容积率，约350亩占地，30余万方建筑体量;目标客层：项目的未来客层将吸引整个南昌以及周边相邻城市、甚至是全国的多元化客层； 客层动机：他们多属家庭结构丰富，老中青三代之家，他们向往一家大小既能在风景宜人的景区内尽享天伦之乐，又能给孩子、老人安排丰富的娱乐节目，收获最多的精彩和舒适。 客层需求：高品质的生态度假产品，能够满足家庭成员不同的娱乐需求的国际度假路线 。;据悉，在中国市场，家庭客人占所有出国游住客的40％－45％，而暑假期间则会有更多的家庭选择Club Med。;个案借鉴：国际家庭度假村『Club Med』;国际家庭度假村『Club Med』特色一;『Club Med』已在全球30个地区，开设80座家庭度假村;国际家庭度假村『Club Med』特色二;;『Club Med』——儿童俱乐部;『Club Med』——女子会馆;『Club Med』——绅士俱乐部;『Club Med』——家庭娱乐;『Club Med』启示;如何塑造我们的国际级度假村？;项目产品定位;;;配套——先行启动、全面落实;;;;;中西高档餐厅、宴会厅、自助厅、VIP包房等;特色主题餐饮——素食馆“六祖素食”;竹林听禅;;星级酒店式服务;;人工温泉设备 毛发去除器：用来去水中的毛发； 过滤机：用来除去水中的水垢、油脂； 循环泵：安装在毛发去除器和过滤机 之间，用来将毛发去除器的过滤水循环到过滤机，并为人工温泉设备中 水流循环提供动力； 温泉装置：为一罐型容器，内部充填可再现温泉浴 的块状矿石，用来接受过滤机的过滤水并使其成为矿化水； 热交换器： 其内部中心位置安装一换能器和一紫外灯管，用来对矿化水加热和消毒； 浴槽：用来接受经加热和消毒的矿化水供使用，并由一通道与毛发去除 器相连接进行矿化水的循环;2、锅炉加热式人工温泉系统 燃煤或燃油或燃气锅炉分别与人工温泉水制造池或容器和人工温泉水加热池或容器相连，人工温泉水加热池或容器通过管道与人工温泉浸泡池相连； 人工温泉水制造池或容器内放有含有天然温泉水的物质和微量元素的的矿物质； 人工温泉浸泡池还可设置循环过滤加热系统；这一系统既可以用来制造温泉水，又可以用来改变原有温泉水的物质和微量元素成分。;3、电加热式人工温泉系统 人工温泉水制造池或容器通过带水泵的管道与人工温泉浸泡池相连，在人工温泉水制造池或容器内部安装有电加热器，紫外线杀菌装置，温度传感器和气泵。 人工温泉水制造池或容器内放有含有天??温泉水的物质和微量元素的的矿物质； 人工温泉浸泡池还可设置循环过滤加热系统；这一系统既可以用来制造温泉水，又可以用来改变原有温泉水的物质和微量元素成分。 ;温泉养生会馆诉求;;;;;;2、青少年、儿童俱乐部;儿童俱乐部——全明星夏令营;高考辅导速成班;;;商业配套强化了项目的大庐山特色概念， 而“联盛” 作为南昌的知名商业地产开发商，也可充分发挥其成熟的商业运作经验及资源优势，进一步树立口碑效应； 通过温泉主题会所，树立了别墅高端业态的专属性。而温泉主题的强化诉求，为项目客层建立了一个目的性消费目标； 星级酒店式的特色配套，满足了整盘的生活消费需求。而服务意识的树立，则更为塑造了公寓式酒店的卖点，也未项目建立了一个高端的品质形象标签； 家庭俱乐部则通过其软性服务、参与性活动项目，强化了项目整盘的可度假价值，也创造了整盘核心价值。 ——依托上述配套先行的操作策略，为项目打响知名度，为后续可去化物业建立良性的客户口碑！;;;;别 墅 区 形 象 示 意 图;;;;;业态说明：大独栋式联排别墅;业态说明：类独栋别墅;;;;卖点二：私家景观浴池;卖点三：享受酒店式服务，提升产品附加值;业态说明：公寓式酒店