武汉万科白沙洲大盘项目整体定位与营销策略报告.ppt

万科白沙洲项目整体定位与营销策略报告;;;;白沙洲，三环线内，武汉版图中一个熟悉而陌生的区域，除了一座长江大桥，连老武汉人也没有概念。;;为获知白沙洲的详细资料，中原选择深入到目标及关联区域，与目标群体面对面，听他们讲述关于这个区域的每一个细节。;中原组成了精干高效的工作团队，确保获得必威体育精装版、最详实、最直接的基础数据。;问卷调查主要成果摘要（A）;问卷调查主要成果摘要（B）;问卷调查主要成果摘要（C）;深度访谈对象构成;（1）业内深度访谈纪要之一;（1）业内深度访谈纪要之二;（2）当地要人深度访谈纪要之一;（2）当地要人深度访谈纪要之二;（3）典型潜在客户深度访谈纪要之一;（3）典型潜在客户深度访谈纪要之二;（3）典型潜在客户深度访谈纪要之三;（3）典型潜在客户深度访谈纪要之四;（3）典型潜在客户深度访谈纪要之五;（3）典型潜在客户深度访谈纪要之六;深访客户特征：本区域客户对片区前景较为有信心，周边区域客户对片区一知半解。;小结：区域需要整理、包装与推广，塑造全新的区域形象并向全城推广，全面提升区域认知度、标识性。;;白沙洲位于武汉南部门户地段，所处区域总体环境杂乱，交通、教育、医疗、购物等居住配套欠缺。;本案对白沙洲区域的研究不局限于行政上的区域限制，会根据城市肌理进行必要延展，进行“泛白沙洲区域”研究。;总体规划：本项目处于武昌白沙洲区域，属于政府规划中的大型居住新区、市级商业副中心，有宏观规划层面的利好。;组团规划：旧城改造外流人口承载区，自身也有旧城改造需求，未来一线滨江区域。;白沙洲规划新区，位于城市二环线和三环线之间，属主城外围。北起规划的八坦路（二环线部分），南抵中环线，西起武咸公路，东止京广铁路，面积677.8公顷。现有人口1万人，规划居住人口10.5万人。 本区域为武汉城市总体规划中主城外围10个综合组团之一，是保持工业居住相对平衡的城市组团，同时承担武昌旧城外迁人口的职能。 区域内目前主要为青菱城市花园、张家湾农民新村（项目名：波光霞影）等。;轨道交通规划：短期内轨道交通对本项目的影响较小，根据中原操作武汉轨道交通经验，5年之内利好较难体现。;环线路网规划：环线的快速建设，白沙洲区域受益明显，区域利好因素明显增多，可想像的空间较大。;主路网建设：白沙洲大道建成后，从武昌火车站到白沙洲大桥仅需8分钟。;区域最重要产业聚集地——白沙洲都市工业园，为省级经济开发区，内有多家知名企业。;都市工业园的明星——武汉中部信息安全产业基地，有望带动园区由制造业向高科技产业转型。;“农业产业化国家重点龙头企业”、“湖北省重点龙头企业” ——武汉白沙洲农副产品大市场。;白沙洲区域粗放型专业市场龙头企业——烽火集团旗下的烽火钢材市场、烽火机电市场、烽火五金水暖市场。;江南最大物流市场——武汉红霞物流市场。;新兴专业市场——合富金生家居建材生态城，建成有望成为区域日常商业消费中心。;教育产业——黄家湖大学城，为武汉主要大学的二级学院、分校重要聚集地。;泛白沙洲区域重点产业（园）分布图：南北分治，中央空白。;泛白沙洲区域产业人群数量估算：潜力巨大。;商业配套：低端的基本生活配套为主，主要沿白沙洲大道分布，由北到南，商业氛围逐渐减弱，缺少横向辐射线。;;;交通配套：公交线路少，主要沿主干道安排站点，区域内的居民出行非常不变。;区域现状点评：“自由主义”发展思路，产业、配套都较为原始，政府规划有潜在利好。;小结：白沙洲属于典型的城乡二元化发展模式，缺少城市化思想进行统筹与规划，是武汉三环线内少有的“生地”。;;区域规划定位：依托政府总体规划、交通体系、产业基础、城市关系等，提出区域规划定位。;总体规划概念：两型试点、生态新城。;规划组团分区：一区、两带、三园。;各功能区（带）的特色、互补关系：;泛白沙洲区域规划的重要意义：改变区域模糊印象，加快区域发展，全面升级区域价值，向市场明确万悦城价值底线。;;项目技术经济指标——超大规模、高容积率项目，预计后期拿地后，总建筑面积将接近或超过100万方。;万科之前大盘模式：以武汉万科为例，跟随政府规划，与城市一同增值。;万悦城开创新模式：在陌生或模糊区域，主动参与区域规划，实现招拍挂时代的全新土地低成本模式。;万悦城模式运营关系图：;区域：古田片区;万科“悦”系，全新的陌生区域超级大盘开发模式，实现成熟土地市场下的低成本运作。;第一部分小结：经过梳理之后，原本平淡无奇的白沙洲，顿时熠熠生辉，构成了万悦城价值基石。;;;中国房地产的问题实际上三分之一是房地产自身的问题，三分之一是金融的问题，三分之一是宏观经济的问题。;宏观调控的根本目的是在于避免出现类似于日本在20世纪80年代所出现的因房地产而产生的经济泡沫。;房地产的宏观调控有助于流动性货币在外贸出口持续性增长的过程中向实体经济回流。;本次宏观调控