武汉深鸿润国际文化科技城项目整合营销策划报告.ppt

;第四章、营销策略 操盘原则、营销思路、推广策略、推广渠道;第一章、市场发展与竞争;宏观经济;宏观经济;2011年5月，CPI同比增长5.5%，仍保持高位运行，通胀压力较大;历年全社会固定投资保持较快增长，投资结构继续改善;全国房地产开发投资受调控政策影响，增幅或将趋缓;央行紧缩银根，信贷市场逐步吃紧，地产开发“资金链”成关键 ;宏观政策;国十条 ：吹响2010史上最严调控的号角 新闻链接：2010年4月17日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，通知要求对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 二套房：控制购房热，扼制炒房投资行为 新闻链接：2011.01.26 国务院出台“新国八条”，要求二套房首付提高至60%，省会居民暂停购买第三套房，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 加息：控制购房抗通胀 新闻链接：央行分别于2010年10月20日、12月25日，2011年2月9日上调金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，调整后一年期存款利率为3%，一年期贷款利率为6.06%;存款准备金率 ：减少货币流通性，控制开发和购房信贷 新闻链接：央行分别于2010年1月18日、2月25日、5月10日、11月16日、11月29日、12月20日，2011年1月20 日、2月24日、3月25日、5月18日上调存款准备金率0.5个百分点，调整后的存款准备金率达到21%。 限购令：史上最严杀手锏，效果最佳，部分城市价量齐跌 新闻链接（武汉）：2011年2月23日起，对已拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停向其售房;对已拥有1套住房的本地户籍居民家庭、能够提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。 限购范围将7个中心城区和两个开发区扩大至远城区。对违反规定购房的，将不予办理房地产相关登记手续。 房产税：上海、重庆试点，效果未显 新闻链接：2011年1月27日，上海重庆宣布次日开始试点房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。 ;保障房 ：2011年1000万套保障上市，对商品房市场冲击较大 新闻链接：保障房覆盖率将达20%，今明两年将各建1000万套保障房；在十二五期间将实现城乡社保全覆盖；保持物价稳定；以及节能减排分责到企业等问题。 公积金贷款：提高门槛，增加购房支出，为楼市降温 新闻链接：对首套房、二套房和三套房公积金贷款政策，进行了详细区分。职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）贷款购买首套普通自住房政策调整为：在90平方米以下的，首付款比例不得低于20%，即个人贷款最高额度不超过实际购房款的80%（购二手房最高贷款比例不超过70%）；面积在90平方米以上的，购房首付款比例不得低于30%，即个人贷款额度不超过实际购房款的70%。且购买首套普通自住房的个人住房贷款，最高限额为60万元（购二手房最高限额40万元）。 闲置土地：打击囤地行为，加速市场供给 新闻链接：3月10日，国土部发布通知要求加快住房建设用地供应计划编制、促进住房建设用地有效供应、切实加强房地产用地监管等；9月27日，国土部联合住建部发表《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展，对闲置土地一年以上的企业禁止拿地。 ; 从两会期间提出的坚决遏制房价过快上涨势头的基调来看，2011年国家房地产政策仍将趋紧，原本是短期举措或将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境，房地产调控以“巩固”为主，保障房和房产税或是未来调控的主要方向，房市发展将实现由过快增长到维持稳步发展的转变。;宏观楼市;销量走势：市场观望期，整体步入下行通道;价格走势：量降价挺，降价或需时日;开发投资：保持快速增长态势;武汉城市经济;武汉市城市经济;PMI指数为52%，五个分类指数均有所回落;武汉市历年来固定资产投资力度逐步增强，投资结构更趋合理;武汉市历年来房地产开发投资保持较快增长;武汉市楼市政策; 2011年1月14日，武汉市正式出台限购令规定，本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)及能够提供