武汉青山建源尚城项目前期营销策划案.ppt

青山建源·尚城项目前期营销策划案;客户Customer;以客户为导向的策略生成总体思路;;大势。;宏观市场情况;GDP稳定增长，2004年以来，GDP增长幅度稳定在14.5%以上水平； 虽然2009年GDP增长幅度下滑，但依然保持高位运行，武汉GDP也超过4000亿； 从GDP走势来看，武汉经济发展势头良好。;房地产宏观调控政策;宏观市场情况 ｜宏观政策;房地产GDP一直保持增长势态 房地产在总GDP及第三产业GDP中所占比例较小，并在近几年里呈现下滑趋势，2008年所占比例分别为3.48%及6.92%，约回归至2003年的水平 房地产所占比例下滑的同时武汉GDP并未受到影响，反应出武汉GDP对房地产产业的依赖程度较小 从社会城镇固定资产投资看，房地产随固定资产投资额度的增加而上涨，但自2005年以来，房地产投资的增长幅度便落后于城镇固定则产的投资增长率，城镇固定资产投资对房地产的依赖程度在降低。;2009年以来武汉商品住宅市场已经进入稳定恢复期;09年上半年武汉商品住宅成交全线上扬;09年上半年武汉商品住宅成交均价涨幅明显;从供过于求到供不应求 供求关系发生逆转;首置需求稳步增长，改善性需求开始升温;09年以来需求性质发生了明显变化。2、3月份以刚需为主的自住需求释放,这是合理健康的市场复苏；3、4月份改善需求明显入市，但随着价格的上涨，价格弹性较大的刚需开始观望萎缩。伴随在去年二季度以来的首次置业需求在今年一季度大量消化后，首次置业类成交开始逐步回落，再次改善类产品成交开始逐步发力，占据09年成交大部分的份额。;量价双稳 成交日益趋向稳定 楼市呈现出良好的量价回升的趋势。一方面受利好政策效果显现的带动效应，贷款成本、交易成本双向降低的刺激作用开始显现,2008年底，降息、利率七折、住房交易环节税费减免等楼市利好政策接二连三出台，贷款成本、交易成本双向降低的刺激作用开始体现效应。房地产市场信心在逐步恢复的同时，部分房价也已跌至有效需求的购买力范围，从而使部分需求得到释放。另一方面楼市成交价格的下调，部分房价也已跌至有效需求的购买力范围，从而使部分需求得到释放带动销售量上涨，使得1-5???成交量全面回暖，而成交均价止跌回升趋势明显，使得楼市迎来了“小阳春”。 首次置业稳定 再改需求逐渐发力 近五个月来，需求性质发生了明显变化。如果说2、3月份是以刚需为主的自住需求释放,这是合理健康的市场复苏；3、4月份改善需求明显入市，但随着价格的上涨，价格弹性较大的刚需开始观望萎缩。伴随在去年二季度以来的首次置业需求在今年一季度大量消化后，首次置业类成交开始逐步回落。而购房落户政策的出台亦加速了改善类产品的销售，自09年1月开始此类产品的成交一路走高。再次，购房需求的大量释放和购房成本的下降的累积效应亦是此类产品成交走高的，08年年底以来利率的降低，二套房的松绑等房产新政的出台大大降低了改善类客户的购房成本，同时价格的回归都使得改善类客户购房需求大幅释放，加之宏观经济的逐步好转刺激成交的走高激发了此类产品成交走高。 第三季度走势将为整个楼市格局的分水岭 在进入09年调整期后，武汉楼市在回暖的过程中也更加平稳，购房者需求按比例逐步入市，并且在一二季度中，投资性客户占比小，楼市回暖的泡沫少，整个楼市是在较为健康的范围内上涨，未来暴涨暴跌的可能性都很小。同时在经历了购房需求大量消化的一二季度后，今年第三季度成交的走势将可能成为整个楼市格局的分水岭。如果说一、二季度是武汉楼市成交量价的恢复期，那么伴随着楼市淡季的到来和购房需求的大量消化三季度将迎会来武汉楼市的调整期，接近四季度最终逐渐走向平稳。目前楼市价格的上涨很可能再次压抑需求的释放，三季度的成交量可能下滑，再次进入调整周期，到第四季度将逐渐稳定，需求也会更进一步释放。预计伴随在去年二季度以来的有效需求在今年一、二季度大量消化后，预计楼市三季度整体压力比二季度明显增大再次进入调整周期，四季度整个市场将进入相对稳定和相对健康的状态。;宏观市场情况;7月区域新增供应量依然低位运行，新开盘项目较少 7月供应量为5.95万㎡，供求比为0.35，虽然同上月相比供应量有所增加，但是本月供求比依然小于1，开发商的推盘节奏比较缓慢，新开盘项目较少。 近5个月区域供求比均小于1，显现出一段时期内持续供小于求的局面，需求的释放量有所增加，供求矛盾得以缓和，目前市场发展还是比较稳定。;7月区域成交量小幅回落，成交价格持续上涨 7月区域成交量为16.8万㎡，环比上升272%，同比下滑4%,成交量小幅回落，但仍远远高于去年同期水平，近6个月区域成交量均超过10万方。 7月份成交均价为5394元/平米，同比上月上升5.56%，自6月以来区域成交价格呈小幅上涨的趋势，7月较6月的上涨幅度有所加大，近二个月区域