江岸小区盈江路社区商业项目调整建议.pptx

江岸小区盈江路社区商业项目调整建议;本报告思路体系;Part I ｜本体分析;区位分析;Part I ｜本体分析;交通分析;Part I ｜本体分析;项目四至;Part I ｜本体分析;经济技术指标;Part I ｜本体分析;限制条件分析;Part I ｜本体分析; ◆ c1区昭示性较好，且该区域靠近社区主出入口，人流较为密集，商业价值最高。 ◆ C2区域主要临小区内道路，昭示性一般，商业价值不高 ◆ C3区域，人流不易到达，昭示性不强，商业价值较低。; 根据整个区域目前商业情况，消费水平，以及对市场整体判断。 ;项目商业现状;项目属性界定;Part II ｜商业环境;商业业态分布;周边商业配套;;区域性业态：沿龙泉路和白云路分布，有大型超市、家居、电器、汽车售修配等。 餐饮业态：餐饮以中低档餐饮为主，经营对象主要以服务于周边居民为主 医疗：医药店集中，没有大型医院，有五家小诊所 生活购物类： 农贸市场、超市：满足日常需求 银行：工商银行、农业银行、农村信用社 通讯：移动、联通、手机维修、售卖 娱乐：网吧、台球、茶室 其他： 建材五金、房屋中介 ;Part II ｜商业环境;区域人口构成;Part II ｜商业环境;区域交通分析;人车流动向研究;Part II ｜商业环境;业态属性：;Part II ｜商业环境;项目地段商业成熟度较高； 区域交通发达，通达性良好； 项目为社区商业，社区较老，人口集中， 人流较大。 项目商业临街面达100m，商业昭示 性良好。 本案处于白云路市场商圈核心位置。;Part III ｜市场环境;江岸小区白云路（盘龙西路---龙泉路段）;江岸小区梅江路、盘江西路段;◆ 盈江路商业分三段，梅江路至白云路段商业，项目段，项目至环城北路段。 ◆ 梅江路至白云路段商业以餐饮、服饰鞋类为主，租金在66-185元／㎡／月之间，越往白云路租金越高。 ◆ 项目段，主营医药、休闲娱乐、餐饮，小街铺租金在55-80元／㎡／月之间。 ◆ 项目至环城北路段，低端业态品目很多，饮食、日常家用、便利店、废旧回收等小铺经营为主，租金在30-50元／㎡／月之间。 ;◆ 龙泉路该区域是交通主干道，路段节点有家乐福、苏宁电器、铃木4S店等大型主力店；有银行、医药等配套，人流量大，人气旺盛。 ◆ 龙泉路段（白云路---环城北路）沿街业态主要有服饰、鞋类、餐饮、诊所、美容美发、家电、汽车专卖等六大类。 ◆ 租金区间为每月50-100元每平米，沿家乐福至二环北路方向呈现高——逐步走低——高（旅游学校对面）——逐步走低的趋势。 ;Part III ｜市场环境;商业价格格局： ◆售价：南高北低，白云路段售价坚挺。 ◆租金：南高北低，白云路租售价格不均衡，售价偏高。 价格格局原因分析： ◆售价：梅江路区域商业供给面积较大，再加消费能力有限，承租能力较低，白云路段家乐福、乐美居带动区域形成大量人流和商业氛围，说明投资者认同白云路区域商圈价值。 ◆梅江路商铺供过于求，因此出现租金较低；另外面积较大，空间浪费严重。;Part III ｜市场环境;商业市场环境特征;Part III ｜市场环境;市场供应属性：;Part III ｜市场环境;价格高是影响区域商铺销售去化的主要购买障碍;Part III ｜市场环境;市场环境SWOT分析;Part IV ｜商业定位;功能定位;业态类型;受区域位置和周边人口等因素的影响 ，同时结合项目自身规划要求，必须找出符合项目自身的商业定位； 社区商业方向：本项目商业可能辐射的通过商业业态重组和集约化进行片区商业的彻底升级，吸纳项目周边就近消费人群； 特殊专业市场方向：通过特色化带来边缘消费人群；弥补区域人口数量不足及消费能力不强等商业支撑。 综合商业方向：即满足社区居民对相关商业配套的要求，同时又满足周边邻里的配套需求； ;客户群体定位;项目推导;功能定位;功能定位;Part IV ｜商业定位; 本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。;业态定位;通过上述分析，本项目业态定位于： 业 态：以服务型业态为主的邻里型社区商业，主要包括品牌医院（圣爱中医、玛莉娅）、电脑培训学校、品牌店等， 物业形态：公寓+办公楼+商铺;业态规划;业态规划;业态布局建议;空间布局建议;空间布局建议;业态定位;一楼;Part IV ｜商业定位;价格定位;基于项目销售模式价格实现试算;Part IV ｜商业定位;营销定位;营销定位;形象定位;Part V ｜营销推广;营销战略;地段价值的提升 业态优化、概念领先 主力店招商、统一管理 营销促动市场神经 妥善解决投资三要素