江苏东方丽晶法式别墅项目营销推广策略.ppt

;为何是6月—8月底？;6月;Part 1 市场分析与研判;2011年2月21日，锡版新政开始执行 2011年3月18日，存准率20%创新高 2011年3月22日，发改委发布商品房销售明码标价规定通知 2011年3月25日，上调存准率0.5% 2011年3月30日，无锡房价调控目标省内亮相 2011年4月06日，央行再次加息 2011年4月21日，央行再次上调存准率0.5% 2011年5月05日，江苏商品房销售明码标价细则出台 2011年5月18日，央行再次上调存准率0.5% ……限购百日，调控重拳一再出击，再看无锡楼市反应;限购百日，锡城楼盘成交看似稳定增长，实为部分中高端楼盘降价所致;从高端产品到主流产品，买方市场下大牌房企思变;变化二：刚需改善两头旺 纵览新政后锡城热销中高端楼盘，如太湖国际社区等，大多都是一些优惠力度较大，或者开盘价位较为适中的楼盘，这样的情况可以折射出目前市场的两面特点：一方面首次置业者紧盯物美价廉的??户型房源，普遍认为价格已经低于去年同期，该出手了；另一方面，一些资金充裕的改善人群则精挑细选，即便拔高房款总价也力求寻得一处理想的舒适居所。;变化三：营销通路多变化 走出去！成为目前房地产市场的另一个行销渠道。目前，在崇安寺、保利广场、百货商场、各大超市等一些人流量密集的地区，出现了越来越多的楼盘展销点，一个略显简单的展台，几个置业顾问，五彩缤纷的楼书，一个移动的售楼处就呈现在更多消费者眼前。;目前市场情况不太明晰，对于下半年的走势也是众说纷纭，有人看好，有人看空。而下半年东方丽晶将迎来首次开盘的重要节点，在这样的市场情况下，锡城大品牌开发商的应对手段其实多少都已经帮助我们拨开云雾见明月：明晰目标客群，以一个适当的姿态入市，从灵活多变的销售渠道，与项目阵地一起，攻占市场，取得胜利！;二、板块市场分析及营销启示; 崇安区作为主城区，少有新鲜血液，推出房源的也是长时间在售的二期、三期项目，如哥伦布广场、金科新大陆、银仁御墅花园等，几乎一有动作就会成为成交热点。没有新鲜血液交替，使得整个区域楼市发展进入恶性循环。红豆置业倾力打造的红豆人民路九号将在6月底推出其沿街商铺，作为高端综合体项目，可以预见，崇安区的成交量在较长的一段时间内还能勉力支撑。;二、板块市场分析及营销启示;三、竞品市场分析及营销启示 在售竞品分析;客户访谈：银仁御墅花园三期 高层业主 顾女士;三、竞品市场分析及营销启示 在售竞品分析;项目名称;客户访谈：金科新大陆 业主（未入住） 冯先生;金科新大陆VS东方丽晶;项目名称;客户访谈：春江花园三期 小高层业主 张先生;春江花园三期VS东方丽晶;项目名称;客户访谈：首创悦府 业主 张先生（未入住）;首创悦府VS东方丽晶;三、竞品市场分析及营销启示 未售竞品分析;三、竞品市场分析及营销启示 未售竞品分析;三、竞品市场分析及营销启示 未售竞品分析;三、竞品市场分析及营销启示 未售竞品分析;竞争格局小结：;Part 2 项目解析与研判;老盘新货分流客户，龙湖、绿地、盛高大牌追击在后， 我们需要分析项目的客户构成，解析项目的现况， 找到在目前和未来市场发展的态势之下，东方丽晶所不可避免面临的问题， 有助于我们在竞争激烈的市场中明确自己的位置，解决有针对性地解决， 让项目的价值和利益最大化。;1、区域性客户： 他们或许是首次置业，或许是以改善住房需求，抑或是因拆迁而产生安居需求的客户，他们对于这篇区域有着深厚的感情，习惯于这里的一草一木，习惯与这里与繁华的适当距离，习惯与这里的衣食住行样样齐全。一天中最喜欢的时光便是晚饭后，与爱人或者家人散步、去超市购物。;2、周边专业市场私营业主： 如华东装饰城、中储装饰市场，锡沪路各类装修装饰门店的老板，他们大多是经过创业的艰难而成功，历经过创业的历练与起伏，对于生活有着更高的要求，房子对于他们来说，不仅仅是成功之后对自己的犒赏，更是对家人的爱惜，以及对身份的一种直观印证。事业的成功意味着私人空间的狭小，除了白天在店里忙碌，晚上出入高端餐饮、娱乐场所是应酬生意的重要部分。;3、城市化进程客户： 他们也许是来自査乔，也许来自安镇、也许来自东亭更偏远的地方，或出于对于城市的渴望，或因为工作在市区，使他们想在城里购置一套属于自己的房子，但是又不想离自己的父母太远，因此，位于老家与市区的区域成为买方的首选位置。城里的房子对于他们是便捷、安逸的港湾，也是父母在乡亲们面前炫耀的资本。; 综上所述的客户，其实是目前区域内所有楼盘的目标客户，也是吸引众多品牌开发商进驻崇安新城的动力所在。只是因为之前没有太多的选择性，这些客户中的层次和需求一直没有得到很好的界定和区隔。这