江苏南京梧桐水岸项目市场分析与营销策划报告.ppt

梧桐水岸项目营销策划报告;报告目录 ;新春伊始，国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作——2011年的房产调控拉开了帷幕。;2月14日，（江苏）省政府办公厅日前下发了《贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，作为“国八条”的江苏实施细则，该通知提出了五条意见，在重申国家要求的基础上，也结合江苏实际，对控制房价、加强住房保障、落实地方政府责任、引导合理的住房消费等方面做了进一步的拓展。 ;“国八条”要求首次明确要求各地政府制定“房价控制目标”并在一季度公布，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的强大决心。 限购政策更加严厉（已有2套住房的当地户籍居民家庭、1 套住房的非当地??籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得购房），涉及城市更广（包括直辖市、计划单列市、省会城市在内的35 个大中城市甚至更多城市都将限购），表明有意控制房价过快上涨向中西部省会和更多城市的蔓延。 金融、税收手段全面升级，再提落实问责机制：二套房首付从50%提高到60%（各地还可结合“房价控制目标”进一步提高）；个人转让住房营业税从差额转为全额征收；2011 年商品住房用地供应不得低于前两年均值，大力推广“限房价、竞地价”方式出让土地。 此外，“国八条”再次提出落实约谈问责机制，确保调控政策的严格执行。;“国办发1 号文” 发布次日（1 月27 日），上海、重庆分别出台房产税试点办法。同日，国税总局表示将总结试点经验，适时研究提出全国改革方案，条件成熟时在全国范围内征收房产税。;房产税对市场的影响关键看税基和税率如何设定。目前来看，开征房产税虽然增加了持有环节成本和投资收益的不确定性，但0.5%左右的税率远低于过去几年房价上涨幅度，较大幅度的减免也使得实际税率更低。因此，在“国八条”已有更严厉政策出台的前提下，房产税试点短期内对遏制房价上涨的实际作用不会太大，而更多地对购房者心理产生影响。 此次房产税试点主要针对高端住宅市场（虽然所有上海新购住房都可能被征税，但由于仅针对多套住房，因而更有可能受影响的是高价或大户型住宅），2010 年占整体比重约10%（上海单价30000 元以上住宅成交套数占11.5%；重庆别墅和高档公寓销售面积占比仅为5.6%，销售额占10.1%）。试点将主要对此类物业产生影响（此前上海已出现一定程度的抢购现象），而对其他物业影响不大。;2月14日获悉，（江苏）省政府办公厅日前下发了《贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，作为“国八条”的江苏实施细则，该通知提出了五条意见，在重申国家要求的基础上，也结合江苏实际，对控制房价、加强住房保障、落实地方政府责任、引导合理的住房消费等方面做了进一步的拓展。 ;无锡市历年商品住宅销售表现;供需关系转变，短期内价格趋稳并可能出现结构性下调——;现状;项目在售一期3、5、7、9#楼，共计409套，4.6万㎡。;项目目前仅有售楼处展示，售楼处装修较为考究，但无样板房及景观示范区。;梧桐水岸7月10日正式对外开放，当天也是正祥·梧桐水岸的业主会“正祥会”正式成立的日子，客户可办理会员卡申请加入获得更多讯息以及购房时的优惠折扣。此次梧桐水岸的公开也吸引了购房者的关注。 正祥·梧桐水岸媒体报广宣传较为低调，一般在开盘期间以释放开盘讯息为主诉求。;本案位于北塘区青石路-盛岸路板块；区域内在售个案较多。 板块为凤翔高架（快速内环）所分割，以东区位优势明显，向西区位认可度逐渐降低，华仁凤凰城、欧风新天地、金太湖国际城的区位优势较为明显；本案位于内环线以西。;项目;区域内缺少品牌开发商。 新城在区域内市场表现良好，除自身具备一定实力外，品牌营销也是重要因素。 相比之下，正祥集团也拥有较高的开发实力，具备做品牌营销的基础。;案名;案名;案名;案名;案名;案名;案名;案名;案名;案名;案名;区域市场的各个项目年度报纸投放量基本保持在10次以上，均是以价格段以及释放开盘时间为诉求语。;项目;从客户的区域来看，主力客户来源于北塘区，即区域客为主。另外崇安、滨湖等周边区域预算较为紧张的客户也占有一定比例。 从职业来看大部分是私营业主、民营企业，其中私营业主来自周边大市场的个体户，另外周边拆迁户也是主要购房群体。 置业目的主要是以首置、首改为主的自住性需求。;案例分析——盛世新城二期;2010年盛世新城销售指标10万㎡，总销金额7.5亿元。;①推广渠道的重大转变。以单一的线上推广为主，转变为线上线下渠道多管齐下。 立足北塘区，并借金九银十传统旺季积极拓展外区域客源。;蔚蓝观邸于2010年8月15日首次