江苏南京滨江项目启动区项目发展策略报告.ppt

中冶置业;本报告编制的依据;战略; 城市宏观背景 南京及区域办公市场小结 南京及区域商业市场小结 南京酒店式公寓市场小结 区域住宅市场小结 ;1、南京城市加速外扩，加强与长三角地区城市的联系 2、城区范围的扩大，也意味着更多资本和人口的涌入;写字楼市场长期保持供大于求的态势； 存量巨大，去化缓慢，后续供应量庞大； 租赁价格小幅提升，但仍处于相对较低水平，造成销售价格提升困难； 下关区并没有形成真正的办公商务氛围，写字楼市场供需长期处于低位运行； 办公物业类型混杂，仍处于较低发展阶段； 产业园不断兴起，并以政策优势逐渐占据下关办公物业主导地位； 办公物业租金水平较低，投资价值不高，抑制办公物业成交价格成长。 ;国内国际的知名企业是顶级写字楼的核心客群。;从南京来看，核心商圈写字楼的建设日渐完善，未来可扩展的空间日益减少，写字楼的开发逐步向次中心和郊区发展，工业园区写字楼、创意地产等写字楼规模日渐壮大。但主城核心区域高端写字楼的稀缺性使其投资价值以及未来的升值潜力不容小觑。 金融危机和投资市场的政策调整，大量资金闲置，写字楼市场稳定的租金收益、长期的升值潜力，必将带动写字楼市场的投资发展。未来南京写字楼市场的总体趋势仍将是稳中有升，挑战与机遇并存的时期。 近年南京写字楼市场的整体档次有大幅提高，随着后期规划建设的一大批高档次办公物业的建成交付，南京写字楼市场给外界企业的印象大为提升，而其租金与上海、北京、广州等一线城市相比有很大的优势，所以南京办公市场的吸引力较大，长期来看，南京的写字楼市场发展前景应该是比较健康的。;;南京及区域商业市场小结;城中酒店式公寓装修标准主力在1500-2000元/㎡。 销售价格依据区域，主力酒店式公寓售价未过20000元/㎡，与同区域住宅相比，竞争力较强。 建筑类型和面积规划也多为相似，价差主要体现在地段差异上，产品同质化程度较高。;长江景观资源型;区域住宅市场小结; 区域内人文历史遗迹梳理 区域状况 宗地状况 SWOT分析 ;古代;随机播放 不期而遇 ;随机播放 不期而遇 ;随机播放 不期而遇 ;规划范围： 下关区行政规划范围东至窑上村、安怀村、和燕路和红山地区；南至城北护城河、大桥南路、中山北路和定淮门大街；西北至长江。 规划总面积约30.91平方公里。;城北板块划分;;幕府山新兴产业集聚区;区域交通规划;;;区域拆迁置换出大量的土地将直接推动区域房地产市场的迅速发展，未来将丰富和改善现有的人口结构。项目周边未来将成为区域高端项目的聚集地。 下关成为滨江发展核心区，集商贸、旅游、居住为一体的拥江发展的城市中心，人口规划约50万人。 项目被规划的现代服务业和文化旅游产业带的包围，产业基础奠定了良好的消费客群基础。 交通路网的改善提升了项目的通达性。;大观天地mall;地块编号;Strength 优势; 思考方向之一：市场角度 思考方向之二：企业角度 思考方向之三：项目角度 ;重新检视项目对整体利润的使命;对于市场的共识：楼市进入又一轮调控周期;寒冬好过，秋凉难熬：本轮调控影响面势必发生变化;中短期市场回稳，或将以投资、保值型产品的上市为开端，其成为项目的机会点。;央企开发，同时站在经济效益和社会效益两端;中冶地产的大音希声，大象无形;中冶滨江项目开发目的，不仅在于利润层面，还在于社会效益层面。;中冶滨江项目是为引导行业开发理念而规划的项目;启动的核心营销挑战： 以快销型启动区的入市来创建中冶品牌高端形象;1、高品质保值型投资产品的首创者 2、行业开发方向的领导者; 全局问题回顾 项目核心定位（产业、概念） 启动区定位体系 ;;核心题材缺失;核心题材缺失;核心题材缺失;什么产业？;;核心产业的定位应走差异化路线;整体地块规划定位：南京滨江金融商贸服务区 启动区内有金融地块的规划 作为以金融为核心的CBD，在长三角面临上海的强势竞争威胁 在南京面临新街口这样的成熟CBD，难以转移;资金管理机构;私募基金产业背景资料： 2010年8月30日，证监会副主席姚刚在“一行三会”座谈会上表示，下一步，证监会将大量发展私募基金、PE、VC等，支持创新型企业和中小企业发展。 中国目前约有610支私募基金，涉及私募基金管理公司约240家。 目前私募股权投资约占中国GDP份额的0.5％，但这与西方国家4％至5％的比例仍相去甚远，这表明中国私募股权市场发展潜力巨大。 ;什么样的核心概念？;;城市复兴 概念的价值统领性;百年融合 概念的价值统领性;以新的城市综合体形成新的城市面貌;基于项目全局所面临的主要问题为考虑背景 我们来看启动区的启动……;衍生多极高端配套;项目发展战略定位;项目转让、合作等创新模式运作 吸纳城市优质配套资源;策略;;启动区如何定位？;;;