江苏国信镇江庄泉项目定位规划设计.ppt

;第一部分 市场研究 第二部分 项目定位 第三部分 产品分析 第四部分 规划设计建议 第五部分 经济测算 第六部分 营销推广;基 地 现 状 认 知;地块位置;镇江火车站;北;城际铁路车站南广场规划示意图;项目环境;□项目SWOT分析;1、对应高容积率的产品如何构架？市场接受度如何？ 2、本项目的关键点商业该如何定位？ 3、拥有区位优势，但人流噪音并举，居住与商业如何兼得？;第一部分 市场研究;城市发展脉络;1;区位： 江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州，西邻南京，北与扬州、泰州隔江相望。 城市功能： 国家历史文化名城、 长江下游重要的港口、 工贸、风景旅游城市。;□城市地位;往北京;辖区;可持续发展水平参考： 经济规模、人口素质、居民生活质量、社会保障、环境质量等 可持续发展能力参考： 经济发展能力、科技支撑能力、社会??障能力、环境治理能力等;□城市发展规划—规划结构;划分为五大功能区：主城核心区、南徐新城、丁卯新城、丹徒新城和南山风景区。空间分布以南山风景区为绿核，形成四个相对独立的功能区，并由此形成一个主中心，三个副中心的公共活动中心体系。;优化产业发展空间，建设“六大制造业组团”、“四大服务业集聚区”和“三大农业板块”。 大港片区和出口加工区：化工、造纸及出口加工型产品 丁卯片区、京口工业园、丹徒新区工业集中区：电子信息，汽车零部件及机电产品为主 丹徒经济开发区和润州工业园：石化、能源、工程机械 镇江中心城区发展成服务全市域的服务业集聚区：大市口地区集中发展购物、餐 饮、休闲娱乐和旅游服务，形成中心商贸区； 南徐新城发展信息、商务、金融、办公等现代服务业，形成中央商务区； 丁卯地区发挥科研教育资源集聚优势，发展研发设计、科技咨询等服务，形成技术服务密集区； 在镇荣路、312 国道和润扬大桥南接线形成的“双十字”区域，布局建设大型产品交易市场集聚区，形成城市产品主要集散地。;城市规划范围较大，发展重点不突出 新区（丹徒、大港）距城区较远，与城市整体建设发展分离，城市凝聚力较差;城市拆迁改造计划;城市经济;2;□土地市场;2009年镇江已出让地块;2009年镇江尚在挂牌的土地;□土地市场;08年房地产市场供应略减，成交量明显回落，成交量同比下降了约29％，供求比高达1.58，供过于求 商品房价格持续增长，但增速放缓。受存量影响，本轮市场调整之后，商品房成交量和成交价格也不会出现快速上涨现象，同时出现房价大幅下降的几率不大;镇江房地产市场存量可观，03年至今，存量累计400余万方，05年以后市场存量呈缩减趋势，08年后有所回升;08年市场供应较07年略减，但是08年下半年供应量稳增，该趋势将在09年延续 08年下半年，镇江房地产市场出现“拐点”，至08年末市场成交情况又明显上升，经历“拐点”之后，镇江市场走势将趋于低位平稳运行;镇江商品房套均面积基本保持在100-120平方米区间内，成交结构相对稳定 根据镇江房地产发展趋势，09年镇江商品房成交套均面积仍将在110平方米左右;2009年1－6月镇江房地产市场运行态势;2009年1－6月镇江房地产市场运行态势;2009年1－6月镇江房地产市场运行态势;□商品房市场;□分板块市场;□板块市场数据表现;片 区;□京口区——代表案例;□京口区客户特征;片 区;□润州区——代表案例;□润州区客户特征;片 区;□丹徒区——代表案例;□丹徒区客户特征;片 区;□新区——代表案例;□新区（丁卯新区）客户特征;□新区（大港新区）客户特征;板块;土地市场;3;南徐新城距大市口车程15分钟 距离镇江火车站车程10分钟;未来城市副中心，但目前建设进度缓慢 ;南山风景名胜区是自然景观优美，人文景观丰富的省级风景名胜区，距市中心2.5千米，保护区18平方千米，已开发建设3.67平方千米。兼具幽深、古朴、素雅、与明朗秀丽的特色，素有“城市山林”之称。 ;;;□南徐新城—价值属性;□南徐新城—开发动态;万科进入镇江之后，希望通过魅力之城开发取得市场占位，但因项目品质原因，使得该项目未能在镇江市场取得良好的口碑 现阶段希望通过红郡的开发重塑项目形象，以重新获得市场;项目;南徐新城作为政府重点打造的新区，虽然短期内开发缓慢，但随着土地加大供应，未来市场竞争异常激烈，本项目市场切入点：;4;华都名城位于镇江润州区南山风景区腹地--黄山中路，东邻黄山南路、南靠南徐大道，北邻镇江火车站，交通便捷，临近未来城市的新行政中心。 小区占地面积452亩，社区内有景观广场、点缀小品、羽毛球场、蜿蜒水景等，周边配套齐全，是大型的集居住、商业、购物、娱乐、教育于一体的综合社区。;华都名城——典型户型;镇江中浩国际广场坐落在镇江西区的繁华地带--黄山南路。地理位置优越