江苏大丰舜景帝景湾高端项目营销企划报告.ppt

新沂马陵山项目定位报告;前言;方案框架;宏观市场环境分析;大丰位于中国江苏省中部，长江之北，黄海之滨，是江苏沿海大开发的重要节点城市。;上海卫星城市、湿地麋鹿故乡;已形成以高等级公路为主骨架，公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络;大丰市经济处于苏北各县市的中上游水平，经济稳步发展，未来住宅需求发展空间较大。;户籍人口变化不大，城市化率偏低，未来仍有较大提升空间;城市整体由西往东发展，本案所在城南片区发展规划缺乏亮点;小结：大丰是利于投资、前景广阔、主导型的持续增长型城市。;大丰房地产市场环境分析;房地产开发投资持续增长，2011年市场受政策层面影响有一定波动，增幅放缓;商品房开竣工面积保持稳定增长，虽然2011年开工面积有所下滑，但整体还处于上升阶段;政策对大丰商品房销售影响面不大，城市整体市场较为健康稳定;商品房??销售额持续上涨，房价稳步攀高，2011年大丰商品房价格大幅增长的主要原因是一些高品质楼盘项目的集中入市导致;从近年来大丰土地成交情况看，2011年大丰土地放量巨大，可以预计未来1-2年内大丰房地产供应量将持续攀高，竞争更为激烈;本案未来面临的主要项目及地块竞争;大丰房地产市场环境分析;;城中板块——项目分布;城中板块在售项目较少，主要依托地段优势，整体销售状况一般; 大丰典型个案——丰中名邸;客群分析;新区的规划正在付诸现实，但目前尚未兑现，区域目前看发展还是欠缺的。 目前在售项目主要为朝阳景都及直立香榭里花园。;城东板块在售项目较少，距离主城较近的朝阳景都项目通过价格优势快速去化;项目地址;简约欧式风格沿袭古典欧式风格的元素，兼并现代的生活元素。 户型大面宽浅进深、全明设计。 主要建筑形态为多层，满足当地消费者传统住房习惯。 经济型三房供应量充足，凸显改善型需求购房者的消费潜在市场实力。;中凯银杏湖;银杏湖板块在售项目较多，随着中凯银杏湖项目的入市该区域楼盘进入品质竞争时代，从销售情况看，该楼盘销售也取得了一定的业绩;大丰典型个案——中凯·银杏湖;荣润首府;丰中板块在售项目目前较少，但整体规模较大，从销售情况看，学区及地段为该区域带来较大利好，房价处于大丰较高水平;大丰典型个案——荣润首府;从市场情况看，大丰未来房地产市场竞争形势将日益突出，品质楼盘成为未来市场主流方向;从板块看，本案所在银杏湖板块与其它板块相比，无直接优势，因此产品打造提高竞争力（如提高附加值）至关重要;项目名称 ;项目名称 ;项目解读及发展建议;紧邻核心城区：本案位于育红路与金丰南大街交汇处东南角，距大丰市中心仅1.5公里;坐拥生态景观资源：本案西南角不远即为银杏湖公园，整体环境较佳，居住舒适度高;学区资源丰富：本案周边幼儿园、小学、中学配套完善，满足居民子女上学需求;交通便捷：金丰南大街、益民路均为城市交通干道，可快速实现与核心区、周边区域的联接;人气足：本案周边新旧小区密集，人气较旺，目前周边居民整体以中低收入层次为主;从资源看，本案地块整体竞争力较佳，适合开发中高端居住类产品和商业配套类产品，竞争力从地块资源上看主要体现在自然环境、学区配套及与市中心的紧密联系等方面;基于本地块基础条件，锁定我们的重点竞争项目进行分析;从重点项目产品与价格情况看，本案未来一方面面临城中北及市政府板块的总价低竞争分流，另一方面面临丰中板块的区位与学区竞争分流，另外也面临区域中凯银杏湖的同质竞争，整体竞争形势严峻;利用地块自身资源，打造主力面积为舒适三房、并兼顾到部分二房需求的产品整体销售业绩更佳;近年来城市房价增长、项目供应增多导致了市场竞争压力较大，因此很多项目开始从自身出发，塑造高性价比楼盘，主要表现在户型赠送面积的设计、园林及精装大堂的营造、完全的人车分流系统等。;市场：存在契机;打破市场壁垒;发展占位;项目解读及发展建议;总价、首付与月供决定目标客群财富特征;客群财富界定：当地具有一定财富积累的，家庭收入稳定的人群;客户收入阶层分析：他们属于社会阶层中的中等收入阶层，事业及收入不断向上;他们主要是两类人群;老城区客群需求 更关注产品品质及舒适度;;项目解读及发展建议;项目规划：小高层、高层产品，结合沿街商铺围合而成，新古典主义立面风格，尽显品质楼盘气质;户型设计：产品多以115-134平方米舒适三房为主，并有一定的附赠空间;景观：法式园林景观设计，尽显高贵、奢华;品质：23万方高品质社区。 类型：小高层、高层品质建筑。 建筑风格：品质感十足的新古典主义风格立面。 产品：115-134M2左右的舒适三房产品为主，并有一定的附加值。 景观：法式宫廷园林景观设计，尽显高贵典雅。;在原规划及产品上提出针对性优化策略： 1、在不改变原有产品规划的基础上，在配套、景观乃至产品细节、材质等可改动基础上予以升级。 2、由于后期体验营销对象为非安置客户