江苏太仓港湾新城项目营销策划报告.pptx

太仓港湾新城项目营销策划报告;;;;;;;;;;区位距离上离主城远，接近浏河、靠近上海，作为人口基数薄弱的太仓，一直依托上海客源，从相邻关系上未来主要竞争板块是浏河，与浏河抓的是同一拨客户;由于地缘关系，从房地产开发自发性形成的投资、养老板块上升为旅游度假板块，主打生态、宜居概念;太仓港定位未来太仓经济中心发展的核心引擎，整个板块的发展依托产业带动，与浏河区别明显；;全球知名企业不断入驻，目前港区发展已经具备相当规模，处于提速阶段；;规划比肩苏州园区，商办配套高端形象体现，未来太仓国际化形象展示窗口;;;【竞争楼盘分布】;【单价箱体】;户型供应结构;【面积配比】;【主力总价判断】;【市场去化】;【未来供应】;;;【本体分析】;【本体分析】;;【本体分析】;【本体分析】;【本体分析】;本案;【本体分析】;大栋距、大绿地占地、人车分流的复合型社区！;【点对点分析】;【点对点分析】;【点对点分析】;【点对点分析】;【点对点分析】;;;竞争产品无论就总规、立面还是户型、景观上都停留在早期设计的基础之上，与之目前市场主流产品脱节，项目具备良好的产品竞争环境，可以借助总规、景观打造、商业配套等一系列产品力的跳脱，全面超越港区产品市场，树立优质的大盘形象。;;;浏河及港区基本以上海客户为主力客户，但港区产业的基础及周边村镇的人口基数因素使得本地客比例高于浏河，客源面呈三大类别： 主力客户—上海客户、重要客户—本地客户、次要客户—产业客户;上海北区客源为主，置业目的主要养老，需求低单价、低总价产品;;本地客主要集中于浮桥镇，周边金浪镇及下属村由于区域房地产供应不足，在拆迁及改善性需求上为主要体现，需求高品质、舒适型产品;目前产业园工作者由于经济能力问题主要考虑租房或购买低单价、低总价产品，但随着企业的发展，将会催生大量的白领阶层以及中层管理人员，未来作为项目后续补充客源；;;浮桥镇15%;SWOT分析——未来竞争总策略;;价格选取;产品评估状况;市场验证状况;;;;;2、一期分批次推盘策略;;;【样板段时间截点控制】;;内环境装饰体现豪华气派的高端品质形象，细节之处突显不凡品味;【售楼处内环境】;;（1）接待区 （2）销控区 （3）会客区 （4）洽谈区 （5）洗手间区 （6）放映区 （7）按揭贷款授理区 （8）销售人员办公区;【样板房户型选择】;【样板房风格建议】;【样板房风格建议】;【样板房风格建议】;【现场外围包装】;【现场外围包装】;;;渠道的搭建—【上海售楼处】;渠道的搭建—【看房班车】 作为不同售楼处之间的交通工具，同时起到流动宣传作用;充分利用我公司上房置换中心城区120余家二手门店资源。网络覆盖面广，拥有大量高端客户群体。;渠道的搭建—【合作二手门店】 二手门店的多元运用，全方位拓宽项目客源;渠道组织完全依照营销截点的需要，最大程度的发挥二手中介的优势 充分挖掘各个中介资源，不同时间安排不同中介交错利用 中介佣金比例控制在2%以上，刺激中介主观能动性，疯狂夺客;活动的组织—【巡展路演】;企业的渗透—【企业客户团购】;;【优势与突破点】;商业街建筑形态规划;;【商业规划核心】;【商业创意亮点】;【商业创意亮点】;【商业创意亮点】;【商业创意亮点】;【商业创意亮点】;;【商业业态定位】;【商业业态定位】;会所定位：太仓港首家养生休闲会所;功能一：港湾新城1号的私人护理家;???能二：家里的休闲运动场;功能三：亲子互动区;【项目景观整体规划】;【一轴】;中轴排布特点： 1、主力采用乔木+灌木的组合方式，辅以少量草皮 2、整体排布方式以规整为主，主力体现区域内通透感 3、景观块主体几何形式存在;【一轴】;【一片】;植被铺装强调疏密对比;地面铺装强化色彩处理，达到远眺效果最佳;【细节】;建筑的灯光配合景观的灯光灯光、营造酒店式的氛围;【细节】;点三：宅边绿化兼顾距离感与装饰感;点四：入口景观打造尊贵的入户体验;草皮搭配大乔木，最大程度降低噪音与粉尘污染，给予客户良好的生活环境;【细节】;石材车库立面，周围石材树池花钵等； 多重绿化的遮挡，将车路融入景观中；;