江苏常州永宁星座项目策划定位报告.pdf

常州永宁星座项目策划定位报告 目 录 1 第一章、项目概况 2 第二章、项目定位构想 3 第三章、目标客户群分析 4 第四章、产品建议 5 第五章、商业开发策略 6 第六章、营销推广策略 7 第七章、财务分析 前 言 房产市场激流涌动，瞬息万变，在项目区域市场竞争日趋激烈的洪流下，只有创新求变， 才能引领市场。 在实施本项目策划报告期间，本司对项目地块特征与项目所在区域市场等因素，进行了 深入的研究，本着“来源于市场，并最终引导市场”的专业态度，为项目的定位、营销等提 出了一管之见。由于各方面的原因，此份报告难免存在不足之处，同时，市场是动态的，是 瞬息万变的，随着项目开发进程的不断深入，项目市场环境也将会有更新的变化，因此，合 力易扬地产咨询认为：本项目的开发定位，产品定位策划，尚有必要进行更为有重点针对性、 紧跟市场需求变化的分析研究工作和产品定位营销策划工作，为此，在接下来的工作中，合 力易扬真诚地期待着和贵司能够有更富有成效、更加紧密的合作！ 第一章、项目分析 一、项目所属区位及环境分析 1.地块位臵： 位于永宁路和竹林西路（规划道路）交叉口的西南侧，属“城市次中心”。 2.项目四至： 东：竹林西路（规划道路），现为2～5层老住宅 南：为现存的老住宅 西：武进信用社 北：永宁路 分析： 项目区域属于天宁区，周围的建成社区档次不高。但地块毗邻市中心，属“城市次中心” ，易 于对客户进行引导。 地块距离市中心较近，地段价值易于认同！ 3.项目周边景观： 北侧：武进医院、天宁区法院、检察院,仅隔一条路，对 项目居住会产生负面心理影响。 南侧： 武进供电所、旧式居民区,景观价值差 分析：无支撑项目形象的外环境，无法满足居住的基本生 天宁区法院、检察院 活需求。 4.项目环境： 与火车铁路只隔百米距离，噪音及共振影响大。 无景观配套，外环境差，对项目产生负面影响！ 武进医院 4.公共配套设施 交通：区域内有14、47、48、308路等多条公交路线，距火车站、武进汽车站、常州汽车总站较近， 出行便利。 生活配套：武进医院、无大型菜场等设施，有少数低档临街餐饮 分析：医院与项目隔路相望，就医方便，但生活服务型设施档次低，生活不方便，生活品质不高； 学区：北环小学、北环中学 分析：无优势学区，不能满足买房择校的居住意愿！ 交通出行方便，生活、教育资源不足，配套薄弱！ 5、项目周边商业配套 怡康机电、赛格电子 本案 欧尚 利家居 周边商业分布示意图 沿街商铺 项目周边商业业态统计： 业态 经营品类 档次 租金 综合市场 利家居陶瓷、怡康五金机电市场、赛格电子广场 中档 沿街商铺 餐饮、生活配套、医药、家具建材及装饰、机电、电 低档 店面均租金： 子 75元/㎡/月