江苏张家港12月份开盘项目策划.ppt

---- 商 铺 销 售 策 略; 一、市场分析 从2011年百强县评定中可以看出： 江阴、昆山、常熟、张家港因地理位置相连的城市组团，发展潜力巨大。截至2011年6月，全市常住人口为125万人，同2001普查相比，10年共增加27万人，增长28%，年平均增长率为2.5%。 城市经济发展迅猛，城市配套完备，吸引了大量的外来人口，市中心区域在不停的升级，为周边的沿街商铺带来了大量商机。 ;一、市场分析-商业市场分析 张家港市区以二环路为界，以步行街为城市核心向外发展，市区直径约7公里，市区面积在长三角城市中相对比较小。 城市中心商业圈是以步行街、杨舍西街等核心商圈向外围扩散的，近期以完善城市功能为主，是具有城市主要功能、城市文化底蕴的区域。 ;一、市场分析-项目认知; 城市在快速发展，核心商圈要升级、扩容、沉淀，一线品牌开始进驻步行街，街铺的装修与布展演绎的速度越来越快，商圈文化在沉淀。;莫泰168;莫泰168;;4.2-5米开间;皇家首座南环路成交率为57%的分析： 1、目前为单面街铺。 2、总价200万以下的均已售出，高总价的难售出。 3、受东环路租金、售价的影响，4万/m2 的价格市场难以接受。 4、目前人气不足，商业氛围差。 5、内部结构差，不方正，面积难以有效利用。 6、横梁多，层高仅能做一层，且赠送的半层利用率低。;一、市场分析-竞品分析; 步行街南侧的海澜项目为引导步行街、西街和本案的价值互动提供了依据。 2010年12月31日，江阴海澜经过310轮举牌，最终以3038万元/亩的价格拿下老人民医院地块。击败一商场、新城，总成交价为15.7亿。这是以步行街核心商圈将再次扩大的标致，也是本案和步行街价值关联的核心。 项目名称：张地2005-A39号地块商业用地（曼巴特购物广场）项目项目性质：新建项目总投资：400000万元项目规模：小区占地34452平方米，分为A、B两区块。A区占地28980平方米，功能以高档商业（百货）、商务写字楼、酒店为主；B区占地5472平方米，功能以商务写字楼、商务酒店为主。建设地点：河西路西、朱港巷路南（张地2005-A39号地块）;SWOT分析;1、经济的快速发展、城市的规划建设都为商业市场的发展提供了机遇。 2、中高端消费市场需要培育，业态雷同是商业区域间缺少互动、商业档次难以提升主要因素。 3、 张家港市中心第一核心商圈——步行街商业圈地位难以撼动，但人气正在被销弱。 4、新的大型商业区，以明确定位、统一招商、专业管理等强势登场，强劲的拉动人气，分流的核心商圈的人气。 5、房地产市场急剧恶化，连续2年的房地产调控已见成效，促销打折已形成气氛，这是港城房产历史上的第一次。 6、本案有先天的优势，地处核心商业圈内，与步行街、西街的差异化经营、强势联动是本案成功的关键。;二、营销策划-营销体系建设 ;目标客户群： 1、张家港普通投资者，中小企业主为主 通过常规广告可以找到的，取决于广告费的策划和投入多少 项目小，投入广告费相对高，现场人气不充分 2、大型企业、家族团购 通过人脉资源进行公关，快速销售 投入小，见效快，对位置、折扣要求高，可以通过现场人气来调节 3、周边县市的投资者及上海浙江的投资客户 通过分销，快速积聚人气，达到轰动的效应 投入中等，人气能起到轰动效应;二、营销策划-营销体系建设;消费者体验过程;皇家首座南环路4万/ m2和北??的8万/ m2价格相差1倍，又和东侧阳光水岸的2万/ m2相差一倍。原因如下： 1、市场认为步行街相邻的值8万/ m2，这是看到步行街人流量的视觉价值。 2、客户感觉整个项目是和步行街相邻，这个项目值4万/ m2，这是感觉价值。 3、阳光水岸值2万/ m2，感觉不到前景和钱景。;;;;“人气，比啥玩意儿都重要啊！”;二、营销策划-营销体系建设 面积分布 ;公园;二、营销策划-产品卖点挖掘及定价 我们面临的问题 ;二、营销策划-产品卖点挖掘及定价 我们面临的问题 ;二、营销策划-产品卖点挖掘及定价 业态初步规划 ;二、营销策划-产品卖点挖掘及定价 定价;二、营销策划-产品卖点挖掘及定价 定价;二、营销策划-产品卖点挖掘及定价 定价;二、营销策划-营销体系建设 营销团队;二、营销策划-营销体系建设 入市时机 ;二、营销策划-营销体系建设 入市计划