江苏徐州睢宁国际汽车城项目开盘前营销推广执行方案.ppt

睢宁国际汽车城 开盘前营销执行方案;目录MENU;PART ONE;项目分区;区域;首期启动汽配城，约8万方，其中第一批次启动2万方左右；同时首期启动部分住宅及底层商业；汽博馆作为联合首期开发项目，销售初期可作为售楼处； 汽配区整体累计推盘时间控制在15个月之内，以确保开盘后18个月内可以交付客户使用。;PART TWO;项目LOGO演绎（一）;项目LOGO演绎（二）;项目营销通路说明;主要以区域覆盖为主，大众通路为辅，客户直销加注。;1、户外大牌;派单： 锁定睢宁、宿迁、徐州等地现有汽配经营商户进行DM直投，全面覆盖； 在睢宁各大停车场、加油站进行集中派发。;手机短信：以文字（规定字节）描述为主，精准阐述项目信息。 区域基站：在区域内设定短信基站，客户途径设定范围即可收到项目信息短信。 ;4、电梯广告;5、公交车身广告;在睢宁地区及周边乡镇广拉横幅，传达项目在售信息、活动信息及核心诉求，操作简单，成本较低，效果较好。;PART THREE;销售总体战略;项目销售目标分析; 目标客户70%为投资客，30%为经营户，目标是建立以“可持续经营”为导向的商业模式，由此降低专业风险，保障未来的正常经营。; 快节奏，闪电战， 一期推盘第一年半年内销售清空70%。; 产品力+规划力+形象力+品牌力+整合力+推广力+销售力（低开高走超值率5%）。; 项目营销过程也是企业品牌塑造、提升、传播和拉动的过程，优秀的产品、独到的营销手段可以充分提升企业品牌形象，企业品牌也可以充分渗透到产品中，促进销售目标达成。;围绕项目四大营销目标，具体到一期首批，营销目标如下： 1、【B区】销售量化目标： 首期推案15000-20000㎡，约200-300套，预计在第一个营销周期（或半年）内完成销售目标： 保守预期：65%，130-195套 乐观预期：80%，160-240套 2、【C区】销售量化目标： 首期推案约60-70套，预计在第一个开盘后3个月内完成销售目标： 保守预期：70%，42-49套 乐观预期：90%，54-63套;B区销售对象构成量化目标：;C区销售对象构成量化目标：;开盘后*月 ;一期首批推售产品营销策略;一期销售机会点;一期销售及经营风险所带来的难点;四大核心营销目标; 本项目已在项目所在区域内设置大牌，但给市场传达的项目形象比较凌乱、模糊，缺乏足够的市场号召力。在项目内涵和实际卖点的挖掘提炼方面显得空洞，并与项目形象定位缺乏内在的逻辑性联系。 本项目旨在打造“睢宁第一汽车城”，项目地理位置优越，具有天然的成功因子，具备塑造一个能够极大提升项目价值和开发商品牌形象的先天条件。 ; 全国商业地产发展状况表明，成功的商业地产模式是“只租不售”，或仅出售“有限期的使用权”。到目前为止，产权分割销售的商业持续兴旺5年以上的极为罕见，原因很简单，产权一分散，经营权就失控了，本来经营汽配的市场他经营小商品，不能成行成市，市场就无法形成规模优势。 本项目也同样需要解决产权销售与招商及长期兴旺之间矛盾的命题。; 作为4大核心目标之终极目标，开发商品牌的提升对品牌开发商来说显得尤为重要。 本项目具备历史性的品牌塑造良机。一旦找到准确方法，“睢宁最大的专业综合汽配市场”的形象将可望占据制高点而获得跨县市区域的传播和认同。 ; 一个超大型商业项目的成功，必然不仅仅是项目本身的卖点决定的，而是站在更高的高度，基于项目、产业、城市、区域等多层次商业元素的整合，营造大“势”，方能成就大“市”！ 作为坚挺市场信心、提升项目价值和开发商品牌形象的法宝，产业资源与政府资源的深度整合是十分必要的。 本项目无论是产业资源还是政府资源，都是睢宁当地其他同类项目所无法比拟的。 ;“一鼓作气，再而衰，三而竭”，爆发式营销策略显得尤其重要。 将爆发式营销与物业价值的最大化提升完美结合的阶段性推盘策略将给本项目带来丰厚的附加价值。; 本项目占地460亩，需要分期开发、开业。分期开发可以解决资金的滚动性回笼，但第一期一旦开业投入经营，其经营状况将决定后续开发的销售和租赁形势。一期经营红火，二期同样会红火且价值会节节上升，否则，一期经营不温不火，二期将前景黯淡。这就是大型物流专业市场分期开发的悖论。 市场需要培育，在开业后一定要经过1-3年的培育才可能红火的，因此，如何解决分期开发问题，需要在定位和经营上进行前瞻的考虑和精心的准备。; 大型物流专业市场是一个乘数效应非常大的项目，是任何一个区域中心城市都非常重视的产业板块。它可以解决大量城市就业、带动餐饮、住宿、休闲娱乐、物流运输等相关产业、产生庞大税收等。 大型物流专业市场没有政府的大力支持也