江苏徐州同创豪宅项目营销方案.ppt

谨呈徐州同创房地产开发有限公司;目 录;位于苏北的徐州，资源丰富而且交通四通八达，经济发展一直在苏北起着领头作用。随着经济转型与城市化进程，人民收入与消费开始增加，徐州经济实力与日俱增。 ; 徐州位于江苏省的西北面，华北平原的东南部，与徐州接壤的有苏鲁豫皖四省，所以被称为四省交汇点。 徐州的地形特点是平原为主，丘陵相间，历来为兵家必争之地。 徐州现辖2市4县5区，幅员面积11258平方公里，江苏第二；总人口916.85万，江苏第一，其中市区人口167.4万，是淮海经济区的中心城市。从2003年开始，徐州连续两年荣登《福布斯》中国大陆最佳商业城市排行榜；从2004年开始，连续两年被台湾电机电子工业同业公会（简称电电公会）评为大陆极力推荐投资城市，可见徐州潜力非凡 ;人口规模：2００５年１４６万人；２０１０年１７０万人；２０２０年２２０万人；城市远景规模４００万人左右。 城市功能：八大服务的中心功能：商贸中心、金融中心、物流中心、科技中心、教育中心、医疗中心和文化旅游中心；建设区域制造业中心。 规划范围：市域城镇体系：徐州市域行政管辖范围，１１２５８平方公里。 城市规划区（都市区）：包括徐州市区、铜山县和睢宁县的双沟镇总用地面积为３０８４平方公里。 城市定位：全国综合性交通主枢纽；陇海兰新经济带东部和淮海经济区的中心城市，商贸都会；徐州都市圈的特大核心城市；国家历史文化名城，优秀旅游城市；区域制造业基地。 城市发展方向：向东南、向东。 城市特色：徐州城市特色主要体现在两个方面，一是山水自然景观，二是历史文化人文景观。???;国民经济持续平稳快速增长，经济总量创历史新高。2004年全市生产总值（GDP）实现超千亿元大关，达到1095.80亿元，在2005年更进一步达到接近1300亿元增长率达到14.30% 2006-2007年人均GTP水平保持在12%左右;徐州产业比例;于2005年，徐州市成为江苏省内第10个城市居民人均可支配收入突破10000元人民币的城市，达到11185元人民币，同期增长达到13.7%。虽然在整个江苏省的排名中，徐州只是位于中间位置，但却是苏北城市之首。可以看出，一方面徐州在苏北起着领头的作用，但另一方面整个苏北却落后于其他江苏城市 ; 经济发展的难题 ;小 结;房地产住宅市场研究;徐州市房地产市场发展很快，图中数据显示，在2002-2005年间，徐州市房地产开发投资额和住宅开发投资额逐年递增。2005年中国家出台相关政策以控制房地产市场的过快增长，但徐州的房地产投资额的增幅却在此时达到最高。 ;2001-2005徐州市土地成交状况 ;住宅市场供销分析 ; 2003-2006年间，徐州市房价一路上扬，三年的时间，房价上涨近600元，增幅约35%。就目前市场表现来看，短期内徐州市房价将继续保持良好上扬态势，但是随着住宅供求关系的逐渐逆转，房价增幅将随之逐渐放缓。;通过上图可以发现，别墅产品销售价格3000—4000元之间房源销售率最高;分面积段供销分析 ;分建筑类型供销分析 ;在售别墅主要分布在泉山区、铜山新区和金山桥开发区。从小环境来看，几家别墅或依山，或傍水，或山水兼具，自然环境良好。从大环境来看，以泉山区最好，区内有云龙山、云龙湖以及泉山国家森林公园等资源，同时生活环境最为成熟；铜山新区开发程度低，自然环境优越，但配套不足，生活环境较差。金山桥开发区的自然环境相对一般，生活环境介于前二者之间。 ;面积、总价范围 泉山区别墅的面积跨度较大，在190-500平方米之间；铜山新区和金山桥开发区则相对集中，分别在180-320、220-485平方米之间。 泉山区与铜山新区售价相差不大，叠加50-70万元/套，联排60-98万元/套，双拼、独立120-300万元/套。金山桥开发区略低，联排别墅单套总价在70-120万元之间，双拼和独立总价在70-250万元之间。;物业管理 物业管理内容较少，大多是以基本的安防、保洁、公共设施的维护为主。物业管理费在1.20-3.30元/平方米·月之间。纯别墅社区的物管费要高于别墅与普通住宅的混合社区。;智能化设施 智能化设施与普通住宅大同小异，以基本的安全防范为主，整体智能化程度不高。; 客群 别墅购买者的年龄大多在40岁以上，职业以企/事业单位管理层、私营业主、大学教师为主，另有少量购房者来自周边市县。投资客的比例很小。 ;徐州别墅市场小结;消费者需求研究;2006通过南京中原对徐州市场的监控分析得出以下结论;【徐州潜在购房者特征】 消费综合特征：保守、念旧、喜欢跟风消费和眼见为实性消费。 别墅 别墅购房者的年龄主要集中在30－45岁； 别墅购买者的职业主要由自由职业者、私营业主、公务员和公司管理人员组成； 别墅购买者均拥有不动产1