江苏扬州施沙路项目策划报告.ppt

蓝岳集团 扬州施沙路项目策划报告;目 录;;前期定位 总体思考;解决的核心问题——项目的开发背景;[上实眼中的扬州楼市];受到一定调整政策影响，相对其他城市，扬州房地产市场整体走势平稳，回暖速度更快;房价控制目标可以是具体的目标数值，也可以参照其他经济指标的增长速度定性，价格涨幅原则上应低于本地年度GDP增速和人均可支配收入的涨幅。 南京、苏州、无锡处于限购城市内，南京、无锡细则已出，而扬州暂时无限购政策出台消息。;未来供应压力明显;[上实眼中的临港新城];未来城市副中心;裕元路;;本案;整体市场走势平稳、限购可能性不大、未来供应压力明显； 未来城市副中心、区域产业客源聚集、对于项目的高端化运作提供支撑； 板块处于发展初期、未来价值提升空间明显、具备导入老城客源，项目具备确立板块内的第一个案形象机会。;解决的核心问题——项目面对的市场竞争和机会;[上实眼中的竞争区域];主要供应区域集中在中心区，外围区供应稀缺、价值偏低;区域;片区月均去化在40套左右，市场去化表现较好 运河、骏和、金域蓝湾以高品质产品获得了市场的支撑，跳脱了整体市场;区域;区域表现为周边产业客源为主力，外区客源比例较少，项目需更多外部客源支撑;片区整体产品同质化竞争明显，项目完全具备树立区域标杆的基础;中心区域竞争激烈，高端产品具备市场去化支撑和价值的跳脱； 项目所处外围区供应稀缺、价值偏低、客源封闭、产品同质，项目运作需跳脱区域价值平台，争夺中心区客源。;[上实眼中的高端平台];项目竞争高端平台区位劣势明显，但项目体量大、容积率最低;项目名称;项目名称;处于市场高端平台;立面同质化;标杆绿化景观;户型整体表现常规，功能性及尺度有所不足，无法实现跳脱;目前市场最全面的配套，领先目前主流高端平台;及格线 标准线 标杆线;高端市场整体去化良好，总价控制的、以品质、科技为代表的特色产品去化实现跳脱； 项目区位存在劣势，直接竞争高端市场支撑不足，需充分放大景观、人居、智能化等价值点获得客户的认同。;项目的市场战略占位;[市场定位];;树立城市全新居住品质和价值形象 扬州高端生态、科技住宅 南区第一个案;Part 2 — 项目客源定位;行业　;目标客户48647组 购房特征－－基数较大，高端客源对项目的高端定位运作具备支撑基础 高端私营业主－－多次重复置业及投资 普通私营业主－－改善型置业 高端人士－－高级个体工商户、公务员刚需及初改;扬州市中心城区包括维扬区、广陵区及邗江区，维扬区主要优势产业为机械电子、装备制造、太阳能光伏、新材料、优质轻工、物流、旅游、农业等；广陵区优势产业主要为食品加工、物流仓储、信息、机械制造等；邗江区产业集中于电子信息，LED，汽车装备和物流领域， 私营经济为主。;现代制造业占主体，其次食品、物流为补充 其中规模以上企业数为477家，小型私营3700多家;私营业主：;邗江区面积757平方公里，人口50万，是扬州经济实力最强、区域面积最大、发展潜力最足的一个区，产业特色是以现代制造业为主的私营经济体;邗江区集中了扬州市许多著名的私营企业，产业以制造业为主导，规模企业562家。;区域印象：新城区，开发初期，未来随着规划配套跟进具备提升价值空间。 购房偏好：注重区域的居住舒适度，看中外部环境及内部景观，对生活品质追求较高。;区域;下属县市中仪征和江都的综合实力较强，主导产业为化工和制造业；高邮和宝应主导产业是纺织和农业，客源层次低于仪征和江都。 本案区域与下属县市产业关联度低，辐射有限。;职业;PART 3;上实在项目定位前的思考;通常具有的五大特征：?;不具备先天优势，还能做高品质吗？ 是否有这样的成功案例？;星河湾也并不具备先天优势， 却打造了豪宅的奇迹。;星河湾曾经“6小时销售40亿”创下了世界纪录。 浦东星河湾开盘不到两个月就售罄，同时在广州和北京也分别创造了奇迹。 中国星河湾销售额截至2009年11月已突破120亿。;作为“中国豪宅的榜样”，星河湾用10年时间探索出一条品牌成功之路，而成功的背后是星河 湾不断吸取国外最先进的居住理念，寻找全球最顶级的设备和最优质的建筑材料来打造完美 产品的过程。;星河湾的细节故事;星河湾带给我们的启发; 中国地产，以南北之势划分。北派以万达、万通等为代表，豪爽大气，概念领先，南派以恒大、星河湾等为代表，务实低调，细节打造品质。两派都各有长短，而蓝岳，发源于江苏，地处中国的中间区域。应该融合北派的概念与南派的细节为一体。;蓝岳的灵魂是什么？;蓝岳，为生活更健康。;ECO House,ECO Life;ECO house;绿色地产，在海外已经进入轨道。以为美国、德国等西方各国，早已设立生态研究部门。 在《Future Forms and Design