江苏扬州绿地世纪城阶段营销推广计划.ppt

绿地世纪城阶段营销推广计划;方 案 框 架;市场环境;住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存贷款利率的通知，《通知》中表明，对个人住房公积金存贷款利率进行调整，其中从2012年6月8日起，五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，由4.45%下调至4.20%。 ;市场环境;6月7日，国土部正式发布经修订通过的《闲置土地处置办法》，规定未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费，办法自2012年7月1日起施行。 新规推出后，为了土地不被收回或者罚款，开发商们会开动闲置的土地，短时间内，供应会有一定的增长，有助于房地产价格的稳定，供需平衡，供应量高，市场竞争亦会更加激烈； 目前，新规下，部分城市出现开发商退地现象，开发商与地方政府之间的利益联盟遭到冲击，由此可见新规的执行将备受考验！;市场环境;市场环境;市场环境;市场环境小结;5月20日，温家宝在六省经济形势座谈会指出，要把稳增长放在更重要的位置，有针对性地加强和改善宏观调控。为了减弱国际经济对于我国的影响，防止经济下滑，稳增长成为近期甚至是下半年国家的经济发展主题。 房地产行业作为国民经济的支柱产业，必然在保持经济稳增长中发挥重要的作用，至少地方政府会进一步挖掘房地产行业对于经济的促进作用，为了预防经济下行，各地出台的微调政策即是地方政府稳增长在房地产行业的体现，但在中央调控的大环境下，像河南的踩线新政在现行环境下依然难以存活，地方的稳增长与中央的调控的博弈在下半年将更加激烈。;市场环境小结;蚌埠市场近期概况;蚌埠6月开盘少，但住宅库存量依然破万套;南山郦都，6月22日5#、6#、15#开盘，共推出158套房源，面积区间为96—285㎡，价格为4500—5600元/㎡，按揭客户9.9折优惠，一次性付款9.8折优惠。;蚌埠万达，6月24日中心名宅10#最后单元94—143㎡100余套住宅房源开盘，6月万达开盘2次，共推出500套房源。;柏庄·春暖花开，6#景观楼王6月30日开盘，192套房源，户型共分为三种，包括90平米的小三房，111平米的标准三房和118平米的观景三房，4580元/㎡起，预约交10000抵30000，会员可享系列优惠。;锦江新天地，推出“2012，从蜗居走向舒适”置业改善计划;云龙官邸 二批次B2#、 3#，75-135㎡房源加推，预约1万元抵2万元，价4700元/㎡。;琥珀新天地——新城中心 50万方名仕格调城 一期北苑共19栋楼，其中11层小高层10栋，18层多层4栋，24层高层4栋。今年8月份将推出1#、2#、3#、4#、7#、10# 6栋小高层，总计约为260套房源，有4种户型；面积区间125-182㎡。;蚌埠市场小结;方 案 框 架;在政策高压下，市场冷淡，客户没了激情，观望气氛浓厚， 为了缓解资金压力，开发商纷纷采用各种促销形式，以价换量，取得良好效果， 绿地世纪城亦是积极适应市场大环境，以多种促销方式吸引市场关注，促进销售！;明确世纪城项目目标客群特点，紧密结合项目优势，通过“梦想家”“领航家”等系列主题释放绿地世纪城第一大盘、名校学区、优质产品、高性价比等核心优势，形成较强的市场认知。整个广告系列能够把握目标客户心理，体现项目调性与档次，展示项目个性与内涵，有效释放产品与销售信息，提升项目知名度与品牌美誉度；;以刮刮乐、一心一亿、超级宝贝秀等促销、公关活动在外场引发市场关注，释放产品信息，提高项目知名度，树立品牌美誉度，暖场活动则紧密结合各种节点（比如节日、实景呈现等）组织相应的案场活动，聚集人气，营造现场热闹氛围！;一切从客户出发，绿地世纪城目标客户以刚需为主，主要分布周边区域以及怀远，在使用报广提高项目及产品形象的同时，主要以短信、字幕等当地较为有效的渠道来保证信息的到达率，不仅如此，为了更有效直接的挖掘三县客户，世纪城在怀远县城设立临时售楼部，扩大项目的影响！;上半年推广小结与下半年相关思考;思考二【市场政策层面】：上半年末，地方政府的政策微调、银行降息等多种行为向房地产市场传递了一些利好的信息，市场对于这些行为的解读已让客户明显认知到市场回暖的预期加强，也造就了红五红六的销售局面，市场下半年会不会回暖已然让一些客户担忧，观望的想法已产生动摇，如何利用这样的机会，引导客户，促其购买是世纪城下半年营销工作所需要考虑的关键问题。;思考三【目标客户层面】：通过以往的客户分析来看，绿地世纪城的客群分布并未发生多大的改变，依然是以周边客群（禹会区、高新区），三县（怀远县）为主，从置业动机的角度考虑，世纪城的客户多是刚需，以自住为目的。由于世纪城的区位影响，下半年世纪城的目标客户的搜