江苏无锡华仁凤凰城商业项目市场定位研究报告.ppt

前 言 蓝风如此思考 对于华仁凤凰城商业项目的可行性论证，蓝风将其分解为三个研究目标： 2、项目物业价值研究 3、项目商业经营研究 通过对无锡地产市场的研究，通过对可比项目及可比区域的研究，以单纯销售的角度判断项目的出售价值。 通过对周边商业氛围、商业的可成长性以及商铺租金状况，以单纯商业的角度判断项目的出售价值。 1、项目当前价值研究 两个角度 项目出售价值预估 项目购买价格建议 三个价值参照系 对于华仁凤凰城商业项目的可行性论证，蓝风将其分解为三个研究目标： 2、项目物业价值研究 3、项目商业经营研究 1、项目当前价值研究 无锡市土地价值趋势 无锡市城市规划导向 商业地产的增值效应 基础 题材 附加 物业年递增价值判断及 未来增值趋势判断 三个维度 对于华仁凤凰城商业项目的可行性论证，蓝风将其分解为三个研究目标： 2、项目物业价值研究 3、项目商业经营研究 1、项目当前价值研究 项目商业收益判断 物业适用度 商业机会判断 经营模式选择 方向 业态 收益 前 言 蓝风如此思考 围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路： PART 1 项目区位研究 项目位置 周边四至 周边人口结构 周边商业及办公 人流量 交通结构 周边租金及房价 项目区位描述，判断地段现状属性以及现状价值基础 围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路： PART 2 城市宏观环境 城市概况描述 城市经济分析 土地市场 住宅市场 城市规划分析 商业市场 从城市的角度定性分析商业的养成基础以及土地价值的成长基础 PART 3 城市地产市场 从地产的角度定性分析土地价值的增长趋势，以及商业及办公销售的趋势 办公市场 围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路： PART 4 城市商业研究 城市商业概述 城市商圈分布 城市商业结构特征 城市商圈租金比较 城市商业发展趋势 城市商业功能特征 本区域承载功能 从城市商业结构的角度，分析本项目所在区位可能具备的商业功能，这是确定商业方向的基础 围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路： PART 5 区域研究 北塘区规划 北塘区土地市场 区域商业结构 区域商业发展趋势 区域房价趋势研判 定量分析北塘区土地价值的增长趋势，作为本项目土地价值判断的基础 定性分析本项目所可能具备的商业功能或商业方向 围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路： PART 6 项目现状价值判断 建筑分析 比较价值判断 成本推算价值 现状价值建议 收益递归价值判断 定量测算项目当前的可售价值 围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路： PART 7 商业方向分析 可能方向综述 竞争性分析 商业发展分析 办公、酒店分析 商业方向提出 人流动线分析 确定本项目可能的商业方向 建筑分析 判断未来商业地产附加值 围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路： PART 8 商业业态分析 建筑适用性分析 商家访谈 建议业态组合方案 业态分析 确定商业定位 PART 9 项目价值增长判断 项目价值增长组成 项目短期价值增长 项目长期价值增长 确定项目价值增长 围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路： PART 10 经营模式及收益测算 商业租赁收益测算 商业租营结合测算 商业经（联）营测算 确定商业收益 PART 11 建筑改造建议 功能分配 酒店改造 动线改造 一楼改造 提出建筑改造建议 目录 城市宏观环境 城市地产市场 城市商业研究 区域研究 项目现状价值判断 商业方向分析 商业业态分析 项目价值增长判断 经营模式及收益测算 建筑改造建议 项目区位研究 项目区位研究 周边四至 人口结构 交通结构 项目位置 城市宏观环境 城市地产市场 城市商业研究 区域研究 项目现状价值判断 商业方向分析 商业业态分析 项目价值增长判断 经营模式及收益测算 建筑改造建议 目录 商业及办公 人车流量 租金房价 华仁·凤凰城位于北塘区，东临春申路，北联兴源北路南面为青石路。 本案 华仁·凤凰城位于北塘区，东临春申路，北联兴源北路 项目距离火车站约800米，距离无锡市市中心月2000米。 传统城市区域，但在过去被认为是城市边缘地区。 对项目的认知度与项目所在区域的认同度随距离递减。而项目附近的青石路及金太湖的认知度与认同度均较高，且不随距离变化。可见项目所在区域的现状价值与距离500米外的青石路区域有较大差异。 　 人数 知道项目 不知道项目 认同区域 认为边缘 附近商家 11 11 0 9 2 附近居民 12 12 0 12 0 金太湖商家 8 6 2 5 3 金太湖消费者 17 11 6 10 7 出租车司机 6 4 2 3 3 中山路商家 12 4 8 5 7 中山路消费者 21 14 7 9 12 项目区位研究 项目位置 周边四至 人口结构 交通