江苏扬州虹桥坊商业项目定位报告.ppt

项目认知;本项目地处市中心黄金区位，位于大虹桥北侧，友谊路西侧，西临瘦西湖，离文昌阁仅900米;本项目占地4.85公顷，总建面积52728万m2,容积率0.52；地下两层，地上局部三层；围合式中式仿古建筑，单体面积较大。;项目周边目前交通拥堵较为严重，未来有望得到改善；项目规划停车509个，考虑到旅游和消费的双重功能，高峰停车有压力。;仅北区入道路通畅，东、西、南交通均很拥堵;旅游消费+城市消费;项目认知;客户的期望和疑惑：承载了政府及领导很多的期望，关键在于如何做才能够实现;项目认知;本项目论证最根本的问题：要回归商业的本质问题——本项目是否具有商业营运成功的基础？项目规划、文化结合问题都属于策略或战术的细节性问题。;项目认知;城市及商业市场研究;;历史：二千五百年建城史;城市交通;2011年前三季度全市三产比例为1：11：7，二、三产业增加值占GDP比重达到94.7%。 2011年市服务业年度增加值突破千亿大关，达到1017.89亿元，增长13.2%，占GDP比重的38.7% ； 2011年全市旅游总收入370.7亿元，同比增长均超过了20%；;城市坐标;2011年1-9月扬州完成社会消费品零售总额614.2亿元，增长17.7%。高于上半年增幅0.1个百分点，高于全省平均增幅0.3个百分点。 2011年1-9月实现零售额202.9亿元，同比增长18%。扬州社会消费品市场趋旺 。;城市发展总结;以文昌商圈为核心,形成“一主一次多节点”的多层次商业格局；本项目位于城市商业格局轴心“文昌商圈”内；;文昌商业中心——书写“精致扬州”的名片。集民俗、购物、休闲娱乐、高档酒店为一体的城市商业中心； 京华城商业中心——以京华城全生活广场为核心，以国展中心、蒋王水街和江阳路专业市场为辅的功能复合型城市商业副中心； 京杭之心商业中心——京杭水系为核心的高端商业中心 临港新城商业中心——东起扬子江南路，西至古运河，北起扬子津路，南到邗江河，占地3.64平方公里。项目功能定位为中高档商住区，同时配套建设教育、医疗、购物、休闲、商务等设施，是一座富含现代元素的生态新城； 江都商业中心——江都“仙女商圈”向南北扩容；;文昌商圈业态结构丰富，集民俗、购物、休闲娱乐为一体，其中便捷性消费定位中高端，而目的性消费缺乏中高端定位项目。;西部商圈以京华城为核心，其中目的性较强但档次中等的餐饮、娱乐业态比重较高，便捷性消费以中档社区消费需求为主；;北部商圈断档明显，总体以目的性较强但档次不佳的专业市场、餐饮、娱乐，便捷性消费以基础社区消费需求为主；;东部商圈以中低档次目的性消费业态为主，随着明发广场和京杭之心的运作，商业结构会有大度改善；;西南商圈以中低档的专业市场、社区零售为主，目的性消费为主导，项目档次不高。;扬州各级商圈发展层次分明，定位各异，中端市场竞争激烈，高端市场空白较大，其中餐饮娱乐等目的性消费市场尤为明显。;城市典型项目分布;京华城中城;时代广场;文昌百汇;金鹰国际;瘦西湖新天地;凯运壹位广场;1912街区;教场·秦淮坊;项目城市占位;城市及商业市场研究;项目认知;城市旅游商业项目研究;瘦西湖周边商业以”两街两路”为主，有”景“无”名“。;瘦西湖周边商业分布零散，层次差距大，其中旅游商品零售较多，辅以中低端餐饮和休闲娱乐，仅傍花村有少量中高端餐饮。;开发商：德豪（扬州）房地产开发有限公司； 总建：67700平方米； 绿化：31.50%； 定位：新一代复合式游购中心。 ;”新天地“以中低档餐饮和休闲娱乐为主，且品牌杂乱，缺乏扬州特色，目前经营状况很差。;中国十大历史文化名街，有了扬州”影”，缺了扬州“景”；;经营商：个园管理处与瘦西湖旅游发展有限责任公司共同经营； 占地：11350.28平方米 总建：8307平方米； 定位：复活老扬州的记忆,续写新市井的传奇。 ;”花局里“以旅游商品为主，辅以部分本地中档餐饮，业态结构单一重复，档次较低，经营状况较差。;开发商：扬州证大商旅发展有限公司； 总建：90000平方米； 容积率：4.96； 绿化：20%； 定位：扬州首家开放式休闲特色的街巷式商业体验中心。 ;校场·秦淮坊;有了扬州”韵“，缺了扬州”名”;以酒吧、KTV等夜场消费和中高档精品餐饮为主，目前经营状况一般。;项目竞争占位;城市旅游商业项目研究;项目认知;文化商业街研究;北京平安大道文化街 上海福州路文化街 南京夫子庙 北京朝阜路文化街 西安北院门回坊 广州文德路 成都锦里;北京平安大道文化街;南京夫子庙;广州文德路;香港摩罗街;江苏周庄文化街;昆明南屏街;;选址：成都市武侯祠东侧 开业时间：2004.11.1 总建筑面积：7920m 总街长：340m 平均街宽：3-4m（最大街宽为6m） 投资估算：2000万 项目定位：文化、商业与地产的融