江苏昆山时代半岛花园别墅项目营销策划报告.ppt

前 言;我们面临哪些问题？;发展目标;市场分析;上海及周边2006年年末别墅销售状况;上海中高档别墅三大阵营;影响本案的别墅阵营板块的市场初探;标杆性别墅;本项目所处——淀山湖板块;市政发展;交通规划图;区域个案;分布图;耀江淀湖桃源：共分三期开发，1期主力面积在130-230㎡，已售80%以上，2期将有500㎡以上产品推出，将于2007年年底开工。 项目特色：项目三面环水，内部水系规划及绿化景观丰富，毗邻旭宝高尔夫，1期促销价格较低;首批已有70多户交房，主力面积在148-261㎡，酒店已售50%以上。 项目特色：绑定度假休闲的核心理念，开辟酒店式公寓投资产品，强化产品人性化设计;位于淀山湖东北侧，目前现房销售，面积以300-500为主。 项目特色： 先于周围项目建设较大面积别墅，满足购置需求，与旭宝高尔夫近在咫尺，但相应配套的会所、码头等建设状况堪忧。物业服务较差。;地中海风格建筑，主力面积200㎡左右，开发比较早，售价较低。 项目特色： 与镇政府较近，生活配套较其他项目完善，交通十分便捷，但项目与淀山湖距离较远，没有湖景及水上项目可言。;目前仅提供预约制接见，预计在6月可看样板房。 项目特色： 主力产品在500㎡以上，以大户型来追求 尊崇、奢侈、尊贵的休假感受， 并配置大规模豪华会所及私人码头;板快内各别墅项目共同点 假日/休闲/尊贵;耀江淀湖桃源 在2期推出房源将对本项目有部分影响，但其设计中没有湖景酒店会所的规划。 清水依瓦诺别墅 从面积与总价而言，目前产品的定位仅属于中档范畴，与本案一期280-500㎡的大宅规划尚存在明显差距，目标客户不在同一等级，因此未构成直接竞争。 大自然花园 主力产品面积控制在500㎡以上，已经与我项目初期目标市场有所区分。;宏观市场;可发展模式;世贸佘山的启示： 世贸佘山的几大法宝 佘山国家森林的真山真水资源——先天不可替代的地利 超大会所/高尔夫球场——板块内配套加成 专属私人顶级设计规划——后天造物者的建筑精髓 区块领袖——带动板快后续增值发展;自我审视 我们有什么？ 什么是别人没有的？ 本案远景是什么？;本案技术指标及初步规划;区域位置;周边建设;常规优势： （1）淀山湖为上海市西区与江苏省东南区域交界处唯一的大型天然湖， 具有很高的认知度 （2）优美的湖景生态环境，有利于打造成为江浙沪高品质的湖景庄园别墅 （3）位于江苏省东南翼，低土地成本开发，售价远低于湖对岸的上海别墅 （4）浓郁的江南古镇文化及人文环境，与周庄等江南六镇咫尺之遥， 旅游资源丰富 （5）A30贯通沪宁沪杭高速，交通条件便利，至上海市中心45分钟车程 （6）位于长三角都市经济圈的中心区域， 沿沪产业带提供强大的产业支撑与消费市场客源。 （7）潜在购房者区域分布广、数量庞大 （8）已基本上形成了“淀山湖别墅板块”，周边高尚生活配套设施众多 （9）别墅用地停止批租，别墅产品稀缺，从供需源的角度来看， 本项目推广销售前景较好。 （10）物权法颁布，为房产市场助理;其他唯一性优势： 规划中的优势 将酒店会所设置于最佳湖景位置，提升了项目整体物业档次，更强化了本项目商务功能的定位特色；二期规划中的商业配套，将形成周边别墅群的社区配套中心；地块开发分6期，不但丰富了景观，可按市场需求做节奏性调整，灵活机动。 ·产品中的个性 一期酒店会所及别墅以东南亚风情为建筑景观风格，符合项目休闲生活的定位，区别于板块中其他项目的建筑风格，在细节处体现出了个性。 ·设计中的档次 项目别墅主力面积地上为280-500㎡，拥有其他别墅所没有的超大地下室，接近地上面积的60%，从面积上远远超出了周边现有别墅，从总价上与它们拉开了档次，所针对的客户层次也相应提升。;劣势： 由于项目周边的别墅个案目前规划以中档定位为主，少有高档，虽然当前总价范围以100万~200万居多，但未来2年将呈现批量300万~1000万的别墅集体入市，可能会对本项目形成冲击。;机会 ： 二期规划的商业配套，将成为其他项目的补给站，同时，volvo高尔夫公开赛的定期举行、节假日的度假需求，企业对商务会所的综合期望，都将会成为本项目的契机。;项目分析;项目分析;目前项目周边已有项目风格大多为法兰西新古典主义风格，西班牙地中海风格，北美风格，英伦风格，概念建筑风格等，本项目产品应与众不同。;充分利用水资源，做多种亲水设计;非临湖别墅可做设计 听水别墅：庭院中放置流水，并形成小型瀑布，突出居家的幽静感 引水别墅：引入淀山湖活水，形成户户有水景，栋间水区隔的水网;项目分析;;由于本案周边尚没有较近的国际学校，而生活配套也正在完善中， 近期较难吸引外籍客，因此本案主要以度假客及商务洽谈为主。 本地及长三角区域成功企业家，境内外华