江苏无锡通惠路商业步行街项目营销策略建议.ppt

谨呈：无锡金太湖房地产开发有限公司 营销策略建议 完成商铺销售目标 为项目销售造势 总体任务 一期销售目标至少5亿 1.1 项目的任务 1.2 方案思路 营销推广目标 实现目标的障碍 如何规避障碍，完成目标的做法 位置不是传统商业旺区，本地形象不高 1.3 项目营销面临的问题 项目劣势分析 单铺总价过高，品种单一，客户层面狭窄 站前商业街等项目带来的负面作用 项目总体量大，本地投资欲望不强 2.1 营销思路 丰富项目产品 项目体量巨大，产品单一，客户层面狭窄 在无锡商业地产项目接二连三的出现，消费层级结构永远像金字塔一样“越往高端数量越少”，我们的项目是个49万平米的超大型项目，20亿的商业销售目标我们将需要非常大量的客户群体，因此，一味地坚持单一的高端产品会使我们陷入高风险当中。 因此，我们建议： 在不影响主体经营能力的前提下，最大限度地丰富本项目的产品结构，合理配置大中小型店铺的数量；更大效率的利用推广吸纳的客户； 丰富产品结构，降低市场风险 破解 2.2 针对问题的解决 2.3 如何丰富项目产品 我们参考了大量的现有商业形式，发现大型的商业地产项目在处理化小销售，很后期经营方面有一个规律，所选化小区域处于对整个项目影响不大的地方，一般的商业定位为独立的专业市场； 针对本项目，可以参考广州正佳广场的例子，根据招商进展，选一些独立性较强的区域设置独立的专业市场等方式，划小销售； 原则：不影响主体经营能力 3.1 营销思路 树立项目高度 3.2 针对问题的解决 位置不是传统商业旺区，本地形象不高 先做形象宣传，将项目名称打响，分两部分： 1、招商方面：在专业网站上做宣传，在行业中树立高度，商家中产生影响； 2、销售推广方面：打造成无锡的徐家汇 树立项目形象高度，吸引社会高度，潮热市场 破解 操作 3.3 树立项目高度 招商方面树立形象 现阶段我们的主要工作是招商方面，本项目49万㎡，不在传统商业旺区，支撑如此庞大的体量，我们需要规划相当数量的主力经营商户，否则投资客户不会信任 如何操作 中国购物中心、联商网、华南商业网、无锡搜房网、无锡房地产信息网等专业行业网站打项目形象广告，在行业中树立影响，商家中产生知名度，对招商工作打下基础。这个工作可以在其他推广活动前就可以操作； 销售方面树立形象—打造无锡的徐家汇 首先通过官方媒体的声音制造政策基础 其次通过专业人士的论点建立理论基础 再次通过周边同类区域繁荣的描述树立榜样 权威报纸软文炒作 举办区位研讨会 众多成功的发展范例 通惠路前景：等同中山路的商业核心－无锡的徐家汇 3.4 树立项目高度 3.5 如何树立项目高度 权威报纸软文炒作－无锡呼唤商业第二核心 以项目进展发布会的形式发布《通惠路商业步行街是怎样炼成的》为号角，将项目打入市场； 强调无锡中山路交通压力及规模扩展尴尬，众多国际性的、强大的经营品牌无法进入，符合经济学螺旋上升理论的临界状态，强烈呼唤第二商业核心； 以城市多极化发展趋势，强调相对中山路，本项目在交通便利性、经营主力商店的品牌力度、及购物经营环境的舒适度方面不可忽视的优势，提出无锡的通惠路就是像上海的徐家汇一般的无锡商业第二核心； 对比上海徐家汇的地理位置、发展历程与无锡通惠路的相似性，以榜样的力量证明无锡通惠路商业步行街的繁荣前景； 3.6 如何树立项目高度 举办区位研讨会论证通惠路商业第二核心 召集政府代表、主管部门代表、学者、本土零售业人士、商户代表：这些人是无锡商业发展方面的绝对意见领袖，通过他们之口树立通惠路商业步行街商业第二核心的理论基础，并落实主流媒体，对本次研讨会做高规格系列追踪，并以市民反馈的形式强调对通惠路商业步行街商业第二核心的企盼； 3.7如何树立项目高度 主导社会讨论－通惠路商业第二核心 在无锡城区及主要进出道路上，以户外广告的形式确立“通惠路商业步行街－－无锡的徐家汇”概念； 通过权威媒体主导社会讨论，通过专业媒体及无锡市主要论坛，发布同等区域的发展规律及最终带来的优越影响，解放市民对“通惠路商业步行街”的企盼； 人民的呼声“通惠路步行街－－无锡的徐家汇” 3.8 如何树立项目高度 无锡的呼声 4.1 营销思路 苏锡常联动 4.2 针对问题的解决 项目总体量大，本地投资欲望不强 需要更多的客户：推广区域拓宽，苏锡常联动 先行 破解 4.3 如何拓宽推广区域 就项目而言，实现20个亿的销售目标，我们本身就需要更多的目标客户来实现，因此，我司认为，拓宽区域的推广应该打出提前量出来。 首先：有效利用发展商在常州的经营影响力，在常州建立本项目是常州人在无锡第二核心确立的桥头堡，吸引常州人共鸣； 其次，软文炒作苏锡常同步，打区域媒体，打下项目认知基础，为后期建立项目价值逻辑奠定基础 第三：在苏州、常州中心地带树立形象广告牌，建立项目长期