江苏泰州海陵区晨兴集团品质社区项目前期策划.ppt

泰州海陵区晨兴集团项目前期策划;我们来到了一个极具发展空间的热土 … …;泰州市地处江苏省中部，位于中国最大城市群长三角区域，南京三小时通勤圈内、核心城市上海辐链条的末梢，区位优势得天独厚。;项目地块;?项目形状并不规则，排布上具有一定困难，需通过自身产品塑造吸引客户，东侧南官河水景资源将是提升项目价值的关键;项目地块;项目将于2012年第二季度上市，距现在时间已不足一年。 我们需要从宏观政策、城市发展、市场格局中寻找启示。 晨兴的在泰州的第一个项目，从这一刻起同策与晨兴协力踏上了征程。。。。;壹。宏观政策;? 国家宏观调控政策频出，基调在于保持楼市调控的稳定和深化，督促楼市健康发展，短期内政策不会放松。;短期之内限购令并不会撤出，全国房地产市场进入深度调整和观望期已无可避免， 然而限购并未直接影响到泰州，是泰州市场的契机所在。 随着贷款利率的不断上升，购房成本不断提高，购房资金压力在增大，客户在置业时更加谨慎， 控制面积段与总价间的关系成为我们的重要课题 保障房大批入市将使得泰州产品逐渐出现两极分化现象 未来泰州同质化产品竞争严重，打造差异项目以脱离红海竞争成为我们的基本原则;;;城市建设战略--------整体向南向东发展;城市发展; 从泰州的最近三年的市区住宅成交分析来看，泰州的住宅市场成交跟随全国大的市场走势，09年实现销售大红，10年成交有所下缓，但目前市区住宅的成交在100万方以上。 从2010年的成交明细来看，10年泰州市区的住宅市场月均去化稳定，价格涨幅明显. 11受到宏观调控影响价格有所下降，目前的市区住宅均价最高达到6545元/㎡。;【泰州市场板块格局】;城市南向发展，政府行政南部入驻，南部板块逐渐成为城市新核心 区域价值随城市规划发展迅速提升，房地产获得新的发展机遇 行政中心、CBD商务区，高教园区等市政项目入驻城南 全市住房需求南向迁移，购房群体日趋高端 ;叁。竞争格局解析 Competitive Project ;社区景观，建筑品质，科技运用，物业服务，会所功能，商业配套，安保管理…… 树立社区品牌，提升居住品质 品质竞争时代;竞品格局;竞品格局;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;华润国际社区;项目四至;凤凰西路项目;竞品项目分析;市场格局;晨兴地产集团;;产品定位语;;2012年我们的竞争对手打造的项目如何？ 通过对于他们的梳理与解析，寻找我们价值体现的突破点。;竞品项目分析;【竞品整体规划分析】;【建筑风格】;?将植物、水景等融入小区的整个景观设计之中，整体打造成欧式的高雅庭园。整体景观情趣化不足，效果一般，本案可结合社区规划及河景资源打造多重景观效果。;?二房二厅一卫基本配置，部分附含空中花园、入户花园等附赠空间，部分项目则仅附赠阳台面积。附赠率整体不高。;【三房户型】;? 通过竞品分析可以发现立面、景观及户型三大要素是目前泰州市场还未做到位的产品价值点，本案对此可以重点去提升。;竞品项目分析;我们还需通过目标客群需求的分类排摸，来精准定位我们的户型产品。;客户职业;【公务员】;客户分类;姜堰市 面积923.12平方千米，人口 80.78万人（以汇丰羊绒、嘉泰布业、正大铜材金沙江五金）有钱的私营老板比较集中，绝大多数愿意在市区购房； 泰兴市 面积1175.59平方千米，人口121.22万人（泰兴以科技工业园区， IT、IA、光电科技和轻工、食品、纺织、服装、机械制造等产业为主）高薪产业年轻人比较聚集，看中市区的环境以及教育配套设施，多数愿意在市区购房； 兴化市 面积2393.15平方千米，人口154.69万人（全国著名的商品粮、水产品生产与集散基地）多数为乡镇当地人，有意愿在市区买房，但置业目的不强。;;繁忙的步伐背后，每个人都有自己的置业梦想，但梦想一致需求不同;选择目标客户;购房类型;主要特征及需求;主要特征及需求;主要特征及需求;主要特征及需求;客户类型;寻找，一种新生活方式 追求，拥抱生命的精彩 ;项目形象定位;城市浮华中穿梭 在这里，我们的产品将占领一席之地;产品构成：高层（20-24层） 规划理念 ： 项目全为高层公寓， 主入口位于地块北侧，主要考虑地块自身特性及周边环境因素；会所则位于主入口.;;;地块模型;;户型建议;户型建议;户型建议;户型建议;户型建议;立面风格;景观风格;景观风格;景观风格;景观风格;景观风格;景观风格;尊崇围墙;4重入户;星级会所;星级会所;价值链整合;项目价值树;憧憬， … …一座城市的未来;市场定价法; 竞争板块中目前销售较好项目 主力产品与本项目相似度较高 产品力是所在板块内的标杆项目;价格定位;价格定位;我们认为年均增长幅度在7%左右;成本测算;成本测算;利润测算;项目产品案名建