江苏淮安明发商业广场地块商铺营销建议.ppt

淮安明发商业广场 A地块商铺营销建议 ;CONTENTS目录; 1、商铺市场情况分析 全国近期商业地产简述 ;全国商业市场销售面积分析;在政策导引和市场的双重压力之下，中国的房地产企业纷纷开始转型之旅。2010年，金地、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布了其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。就连一直标榜“只做住宅”的万科也开始涉足商业地产。截至2010年10月底，万科在全国各地共计拿地78幅，拿地总金额454亿元，其中，纯商业用地1幅、包含商用的综合用地29幅，金额达到154.8亿元。 ; 1、商铺市场情况分析 新政下淮安商铺市场小结 ; 2010年新政的限制使目前住宅市场成交出现下滑，部分资金由住宅转移进入商业地产市场，不仅是投资客转向商业地产，开发商也出现销售转移，加紧了商业地产产品的开发与推进,市场分化已经出现。虽然目前商业地产成交走量相比于住宅还是相对较少，但是整体发展还是处于上升的势头。 纵观新政后的淮安楼市，因为商业地产未涉及调控，在目前CPI持续走高、人民币长期巨量供应、资产价格升值趋势不减的情况下，相当一部分客户考虑通过投资商铺来实现资产的升值保值，因此近期淮安商铺的来访率有明显的提高。考虑到目前淮安商业地产还处于价格洼地，而楼市新政的不断推出，在客观上让人们重新审视起商业地产的价值，未来有可能推动其价格走高。 ;淮安新政后每日成交情况分析;典型项目动态;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称; 2、本体情况分析 项目概况 ;淮安明发商业广场位于淮安经济开发区，规划用地面积319084平方米，建筑面积约83万平方米，项目地块由道路分为A\B\C\D四个区，其中A地块位于深圳东路以南，广州路以东，建筑面积约22万平方米，功能涵盖商业、酒店、办公、酒店式公寓等，为大型商业综合体。;、、、; 2、本体情况分析 产品分析 ;楼号;建议A地块可销售面积（部分底商）;1号楼A段一层可销售面积约510㎡;1号楼B段底商可销售面积约780㎡;2号楼底商可销售面积约470㎡;3号楼底商可销售面积约450㎡;6号楼底商可销售面积约560㎡;7号楼底商可销售面积约380㎡;8号底商可销售面积约5800平方米;18号楼底商可销售面积约5800㎡;可独立销售商铺、写字楼、酒店式公寓面积;1号楼B段写字楼可销售面积约21000㎡;3号楼酒店式公寓可销售面积约9500㎡;4-17号楼可整体销售面积约29200㎡;项目周边环境中，深圳路为城市主干道，、广州路为次级道路，清拖路等级更次之，威海路南侧为明发B地块。项目西侧为大长江家居城、南侧为B地块住宅，北侧隔深圳路为待开发地块，东侧为厂房。 因此，从商业价值分析，本项目北侧、西侧价值最优，是未来客流主要到来方向，南侧次之，东侧最弱。 ; 2、本体情况分析 项目本体总结 ;1、优势： 1）整个明发项目为淮安最大的城市综合体，各种功能复合一体，面向全淮安，项目影响力巨大。 2）A地块与住宅地块完全分开，更利于创造纯粹的商业环境而无需顾虑对住宅业主生活的影响。 3）本项目打破中心广场，通过区内道路连接各建筑，各建筑通达性更强。 4）各建筑楼座体量配比适当，且相对独立，项目内街、外街门面增加，均好性更强，经营定位方向选择面更宽。 2、不足： 1）淮安尤其是开发区商业地产市场需求尚待发展。 2）项目建筑规划的不足，如分散的建筑如何有效组织人流，内部交通管理等亟待调整。 3）商业所在位置决定了商铺未来销售价格与区域城市发展紧密相关。;; 3、销售执行建议 推售策略 ;推售策略1——高举高打，树标杆拉价格;; 3、销售执行建议 销售方式 ;销售方式——租售并举。带租销售，售后返租。 ; 3、销售执行建议 推广策略 ;推广主题;核心营销推广策略 造星运动;整体营销战略;谢 谢！