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江苏淮安明发商业广场a地块商铺营销建议

淮安明发商业广场 A地块商铺营销建议 ;CONTENTS目录; 1、商铺市场情况分析 全国近期商业地产简述 ;全国商业市场销售面积分析;在政策导引和市场的双重压力之下,中国的房地产企业纷纷开始转型之旅。2010年,金地、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布了其商业地产发展战略,未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。就连一直标榜“只做住宅”的万科也开始涉足商业地产。截至2010年10月底,万科在全国各地共计拿地78幅,拿地总金额454亿元,其中,纯商业用地1幅、包含商用的综合用地29幅,金额达到154.8亿元。 ; 1、商铺市场情况分析 新政下淮安商铺市场小结 ; 2010年新政的限制使目前住宅市场成交出现下滑,部分资金由住宅转移进入商业地产市场,不仅是投资客转向商业地产,开发商也出现销售转移,加紧了商业地产产品的开发与推进,市场分化已经出现。虽然目前商业地产成交走量相比于住宅还是相对较少,但是整体发展还是处于上升的势头。 纵观新政后的淮安楼市,因为商业地产未涉及调控,在目前CPI持续走高、人民币长期巨量供应、资产价格升值趋势不减的情况下,相当一部分客户考虑通过投资商铺来实现资产的升值保值,因此近期淮安商铺的来访率有明显的提高。考虑到目前淮安商业地产还处于价格洼地,而楼市新政的不断推出,在客观上让人们重新审视起商业地产的价值,未来有可能推动其价格走高。 ;淮安新政后每日成交情况分析;典型项目动态;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称; 2、本体情况分析 项目概况 ;淮安明发商业广场位于淮安经济开发区,规划用地面积319084平方米,建筑面积约83万平方米,项目地块由道路分为A\B\C\D四个区,其中A地块位于深圳东路以南,广州路以东,建筑面积约22万平方米,功能涵盖商业、酒店、办公、酒店式公寓等,为大型商业综合体。;、、、; 2、本体情况分析 产品分析 ;楼号;建议A地块可销售面积(部分底商);1号楼A段一层可销售面积约510㎡;1号楼B段底商可销售面积约780㎡;2号楼底商可销售面积约470㎡;3号楼底商可销售面积约450㎡;6号楼底商可销售面积约560㎡;7号楼底商可销售面积约380㎡;8号底商可销售面积约5800平方米;18号楼底商可销售面积约5800㎡;可独立销售商铺、写字楼、酒店式公寓面积;1号楼B段写字楼可销售面积约21000㎡;3号楼酒店式公寓可销售面积约9500㎡;4-17号楼可整体销售面积约29200㎡;项目周边环境中,深圳路为城市主干道,、广州路为次级道路,清拖路等级更次之,威海路南侧为明发B地块。项目西侧为大长江家居城、南侧为B地块住宅,北侧隔深圳路为待开发地块,东侧为厂房。 因此,从商业价值分析,本项目北侧、西侧价值最优,是未来客流主要到来方向,南侧次之,东侧最弱。 ; 2、本体情况分析 项目本体总结 ;1、优势: 1)整个明发项目为淮安最大的城市综合体,各种功能复合一体,面向全淮安,项目影响力巨大。 2)A地块与住宅地块完全分开,更利于创造纯粹的商业环境而无需顾虑对住宅业主生活的影响。 3)本项目打破中心广场,通过区内道路连接各建筑,各建筑通达性更强。 4)各建筑楼座体量配比适当,且相对独立,项目内街、外街门面增加,均好性更强,经营定位方向选择面更宽。 2、不足: 1)淮安尤其是开发区商业地产市场???求尚待发展。 2)项目建筑规划的不足,如分散的建筑如何有效组织人流,内部交通管理等亟待调整。 3)商业所在位置决定了商铺未来销售价格与区域城市发展紧密相关。;; 3、销售执行建议 推售策略 ;推售策略1——高举高打,树标杆拉价格;; 3、销售执行建议 销售方式 ;销售方式——租售并举。带租销售,售后返租。 ; 3、销售执行建议 推广策略 ;推广主题;核心营销推广策略 造星运动;整体营销战略;谢 谢!

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