江苏盐城蝶湖湾项目营销推广策划报告.ppt

I 市场研判;2009年盐城房地产市场回顾：;板块分析：;1、08年所受到压抑的购房刚性需求在09年得到爆发式的释放。 2、此前开发企业受金融危机影响，均选择了保守战略，开发商捂盘惜盘、导致供求关系不平衡。 3、国家及地方政府推出的金融、税费等各项政策刺激了楼市。 4、投资型需求的启动，承接了刚性需求带来火爆行情并推波助澜，使行情再次冲高。?;整体供应量回升，供不应求局面有所缓解;城市发展上升至国家战略促使盐城房地产市场未来发展空间巨大 ;2010年盐城房地产市场预测： ;项目的品质和品牌将日趋成为购房者选择楼盘的重要因素 ;城市发展新热点区域;城南板块----城市建设发展的中坚力量;政务;市场研判 ;项目名城;楼盘;项目名城;项目名城;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;春节后竞争项目新推房源时间参照（供参考）;住宅类产品均价在4000-5000元/m2之间 物业费在1.2-1.5元，楼层差价在100元/m2 2009年-2010年板块均价上涨近1000元/m2 板块内的住宅产品大多以高层产品为主，纯小高层的社区不多见 年末供应萎缩，可售房源不多，多数楼盘09年推出的房源已基本售罄 春节后将陆续有新房源上市，其中高层居多 本案最大的竞争对手----天澜湾，后续供应量较大，接近30万方 2010年盐城将有一超大规模的项目上市----中南世纪城，由中南建设开发，总建面积280万方；虽与本案不同属一板块，但其品牌和规模会吸引众多消费者，导致一部分本区域的客群分流出去，对本案产生的间接威胁不容忽视;本案的市场地位及突破点分析;本案的市场突破点分析;品质感的建立，是支撑项目价格高走的重要保证。唯有打品质牌，才能在竞争中脱颖而出。;II 项目定位;;;;房地产市场正在越来越走向成熟, 客户对于楼盘的品质要求越来越高, 对于包装后的品质楼盘,相信市场认可度会有所提升,而价格提升也成为可能; 2. 城市向南发展,沿着城市发展的轨迹,随着时间的推移,市民对区域的认同感将越来越强烈,区域人气更旺盛,楼盘随势销售,顺利销售各期机会很大;;总 结;为了找到差异化的项目定位，我们需要回顾区域内竞争楼盘的卖点：;建筑风格Art-Deco 外立面品质和工艺技术 优质户型，(精装修) 国际级的物业服务 智能化科技安保系统 建筑质量和产品材质 内部景观细而精，善用小品、并完善内部配套 书香氛围，学区环境 公园相伴，生态自然;在项目价值凝炼后，给我们最深印象就是一个词汇;任何建筑除了外在的形式，更需要深刻的文化内涵来支撑其高昂的价值 Art-Deco建筑风格， 做为本案最与众不同之处， 也是项目最大的价值点。 在工业建筑、艺术追求、生活内涵上都有其独特的气质与见解 因此，以Art-Deco作为切入点， 挖掘深刻的哲学、艺术内涵， 亦也是支撑本案品质感的重要文化背景;公元1928年，纽约克莱斯勒大楼建成；公元1929年，德国Art-Deco风格拉西博物馆建成；公元1931年， Art-Deco风格代表102层纽约帝国大厦建成；公元1932年，上海和平饭店、上海大厦等建成；公元1997年，世界第三、上海第一的上海金茂大厦建成；公元2010年，盐城首创纯Art-Deco奢雅建筑—蝶湖湾 ;艺术追求;生活态度文化内涵;Art-Deco的精神涵盖了多个层面，赋予我们对美、对自由、对高尚事物的追求；而随着时代的变迁，我们也为Art-Deco创造一个新的形象 ------奢雅;真正的奢雅，是低调的华丽，是精心雕琢的细节，是用时间和智慧提取的精粹，一种雅致的生活态度。 真正的奢雅，从不张扬地大声宣布“我很贵”，因为，它们的存在本身已经耀眼到让人无法忽视，也不敢怠慢。 “昂贵”显然不能完整的诠释奢雅的涵义。用于物质的炫耀上，是旧奢华主义；而注意其技术含量和生活品质，才是我们的新奢华生活范本。 奢雅在摒弃奢华的基础上，更注重精神层次的提升，更注重自我的关注与发省。雅致的人善于自我思考以不断突破生活，寻求一种另类的生活方式，区别于物质堆砌的享乐主义。;客群描述;奢雅主义的实践者;洞察“奢雅主义的实践者”需求;特征描述： 一群60—70年代出生的