江苏溧阳商业地产项目营销策划报告.ppt

城市概况——地理位置;城市概况——行政区划;南部新区：建设路以南，溧阳行政中心所在地，是上一轮规划以来的重点建设地区之一。随着行政中心的建成，该区已经显现出溧阳新兴城市的发展风貌，成为溧阳市发展的重要载体。现状行政中心沿南环路、燕苑路布置建设，其他公共设施沿燕山路、天目路布置。该片区现状建设用地4.93平方公里。 ;经济背景——经济发展;经济背景——消费增长;经济背景——收入增长;小结;溧阳房地产市场分析;溧阳房地产市场发展状况;图 溧阳房地产销售量逐年走势 （单位：万平米）;区域房地产市场发展状况;商业用房： 商业用房开发体量较大，区域商业以大润发为主，整体的商业氛围不浓厚，市场尚需培育； 沿街40-60平米的沿街商铺受投资客追捧，集中式商业销售压力较大。 商业用房的购买群体为本地的个体和在外地做工程到溧阳投资的人群。; 溧阳总体商业规划为：一个市级商业中心，在平陵中路与西大街交叉口周围包括现华地百货、江南春地块、正在改造的平陵广场地块等；一个市级副中心，位于新车站对面锦汇广场地段；两个区域商业中心，分别位于东风桥周围地段和规划的铁路路前广场地段。 －－－《溧阳商业网点规划》;1、老城区为溧阳区域比较成熟的商业中心，消费人群主力为市区居民及乡镇区域，辐射能力较强。 2、南部新城区是溧阳发展的重点区域 ，在政府的利好规划和众多示范小区的进驻下，以大润发为首的新区商业氛围有走向成熟的趋势，目前两个区域 的消费人群有一定的重叠性。;从溧阳市总体规划来看，城市呈现出由北向南升级发展的趋势，目前新区作为溧阳新一轮规划和建设的龙头，已经成为新的行政、居住和商业中心。商业也从西大街传统商业区，向以燕山路为轴心的南部新区商业中心转移。虽然大润发在区域有了一定的影响力，但几个商业项目还处于市场培育期，因此整个区域目前还没有联合打造浓厚的商业氛围。 溧阳整体消费能力较强，尤其餐饮消费，消费者注重消费场所的环境，因此该区域具有打造美食街的潜力。 区域商业项目有同质化的现象，集中于百货、美食及配套商业；随着商品住宅市场的不断发展和居住人群的消费需求的不断扩大，商业经营业态必将走向差异化。 区域交通发达，免费停车的大润发已逐渐吸引周边区域的消费群体。;商业调研寻找市场空白点： 商业市场空白点：专业、集中的数码广场缺乏 市场支撑点： ——科技发达的现代生活，电脑等数码产品日益普及，专业调研结果显示，大型IT卖场在二三线城市经营状况较好，而溧阳已有并不专业的电脑城很难满足旺盛需求； ——溧阳虽然是县级市，但市区商业的辐射能力较强，乡镇的需求市场空间较大； ——居民文化素养和消费水平较高，数码产品易于被消费者接受。 ;区域典型商业案例;〔锦汇商业广场〕;区域典型商业案例;区域典型商业案例;〔福田中心〕; 分割面积：分割面积30平米起。 销售情况：目前在售的是商业1-2层，共400多套房源，销售一般 。 价格：一层的销售价格在2万-3.5万元/平米不等，其中东面临燕山中路的价格在3.5万元/平米左右，南面的售价相对较低，为2万元/平米左右；二层销售价格为一层的70%左右。 客群：购买主力以溧阳当地的个体户为主，购房目的为自己经营和投资出租。 经营业态分布：根据经营者的经营业态来划分区域。 营销策略：为了树立购房者信心，让购房者相信本项目能够兴旺，购房者的收益有保障，开发商推出公司统一经营10年，的营销策略，具体内容为前三年是市场培育期，期间每年以总房款的5%的收益与购房者，后7年每年以总房款的10%来返利，这种营销策略在当地比较罕见，接受度较高。 ;项目思考;市场威胁点： 区域商业开发体量较大，本项目近临竞争对手锦汇商业广场和福田中心，尤其是锦汇商业广场，相对本项目具有规模优势，知名的大润发超市和ITAT服饰连锁的进驻为锦汇商业广场造势，将会抢占本项目的部分市场资源； 在售项目销售数据显示，投资者对40-60平米的临街商铺较为看好，集中式商业的市场表现不佳；本项目具有较大体量的集中式商业，后期销售将会遇到一定的销售压力； 项目区域的商业氛围需要一段时间的培育期，部分投资需求缺乏十足信心； 目前区域商业销售价格的高位运行、较高的贷款利率，影响着处于市场培育期的商业投资回报率。;公园总面积97342平方米；水域面积16794平方米；公共绿化面积70342平方米，绿化率77%。 ;新北中心公园导游图;新北中心公园商业示意;公园动态;项目定位——档次定位;项目定位——功能业态定位;项目定位——功能业态定位（续）;项目定位——功能业态定位（续）;项目定位——客群定位;项目定位——定位综述;产品规划建议;一、根据甲方提供的资料和我们对栗阳项目的实地考察，获知