江苏苏州水岸清华项目入市分析报告.ppt

Unique Partner Customer Skills ;呈：苏州锦和房地产开发有限公司;苏州房产宏观市场分析;苏州房产宏观市场分析; 受到政策调控诸多影响，目前苏州市场整体处于一种外火而内虚的观望状态,特别是927提高第二套房贷首付政策对像苏州投资比例较大的市场其影响是比较明显的，927新政后苏州市场迅速进入冷冻期，主要体现为市场成交量急剧下滑，二套房首贷的解压苏州市场稍有回暖迹象，但是从目前来看整个苏州房产市场处于持续低迷状态。;苏州市场乃至全国房地产市场量价齐跌，中央和地方政府开始救市行动;苏州市出台松绑地产政策，促进成交，以期可缓解开发商压力，保持区域内房地产平稳发展;国家地方双双出台措施宣告着此轮从紧的房地产政策的终结，楼市由三方博弈转为双方博弈;一级市场分析;在10.20土地拍卖会共拍卖24块土地，其中以相城区、工业园区、吴中区为主，平江区与高新区出让土地数量较少。 园区出让地块大部分集中在唯亭镇，可以预见跨塘北部的发展和阳澄湖大道北的潜力。 相城区的土地出让集中在元和、北桥、渭塘、太平一带。住宅类用地集中在相城南部板块，相城北部板块以商服用地为主。 吴中区本次土地出让集中在胥口、木渎、甪直一带，甪直以住宅用地为主，地块规模都不大，基本以多层住宅为主要产品，其他吴中地块以金融、文体为主。 新区出现大规模别墅用地，其余为商服用地。在新区日渐成熟的过程中，商服用地的供应量还会继续增加。 古城区无住宅用地出让，土地价值越发凸显;土地拍卖遭遇寒流，市场低迷、土地政策调控对开发商提出更高要求，“现金为王”将是未来一段时间的主旋律;预售面积增加放缓，供应规模仍高位运行;受宏观经济周期、购买力下降等不利影响，市场有效需求增长缓慢，金九银十的成交量并未有所增加;自去年推出第二套房新政以来，成交量开始萎缩，至今年2月进入谷底，今年4、5月份虽有所反弹，但总量水平不高，之后继续呈下降趋势。在房交会和新政的影响下，成交有所回升;就目前来看，楼市的价格日新月异，不断寻求低价突破，但别墅与高档房的成交并未受影响;;政策方面;苏州别墅市场分析;板块划分：别墅范围广、板块多，且以湖景为多;版块;别墅市场产品形态丰富，很难以产品形态为突破;苏州别墅市场发展预判;苏州别墅市场分析;年份;金鸡湖 板块;金鸡湖板块;别墅产品特征;设计趋势为通过控制面积降低总价，赠送院落以及地下室，加大实用功能，降低楼盘实际销售均价，提高成交量。 07年-08年初，价格快速上涨；08年价格出现下跌；08年下半年，特价不断出现。;半岛华府外立面：石材+面砖+涂料。石材品质一般，石材外表面抽槽;星岛仁恒外立面： 石材+面砖+涂料+铜板/钛锌板。;玫瑰湾南北立面;御湖熙岸南入口（车行+人行）;水墨江南外立面：涂料+灰瓦 万科本岸外立面同水墨江南差不多，局部多一些石材;涂料;德邑项目选用木质窗，双层中空玻璃。;水墨江南：双层中空玻璃，外面灰色，里面木纹（YKK品牌）。;半岛华府的阳台栏杆为：铁艺栏杆;御湖熙岸的滴水线做法;星岛仁恒的煤气管隐藏在建筑凹处，比较隐蔽;德邑的木质入户门，门锁为机械锁;半岛华府的入户门锁：TM卡电子门锁，带门铃;德邑、御湖熙岸、伊顿小镇的导示;德邑的牛奶箱、信报箱;伊顿小镇的车库;星岛仁恒端头户侧入口做法;户型面积：主力面积区间240-300平米 院落设置：各楼盘都是前庭带后院设计，后庭的面积一般比较大，目前前庭后院连通形式的组合庭院目前项目较少，市场接受度高。 天井设计：大部分楼盘都将天井与中庭结合，面积平均在20平米左右，30m2以上的超大内院市场接受度高。 地下室设计：地下室的空间越做越大，且往阳光地下室靠拢，功能也越来越全，大部分地下室层高达到2.8米以上，并作为赠送面积， 车库设置：大部分都是半地下车库，车位数多为一个,但根据联排面积的大小,部分楼盘的车位会随之增加 。 房型设计：各楼盘房型的面积、楼层、房间数都差不多，只是在房型布局上有较大不同，面宽集中在7.5-8米之间，双开间做法，部分楼盘面宽做到了9米以上;未来供给： 目前联排产品是苏州别墅市场的供应主流，在苏州各个区域均有分布。该类型产品未来一年新增供应面积高达15万㎡，加上现有的联排产品的市场存量，未来市场供应近百万，未来市场供应市场形势严峻。;区域市场分析;吴中区;近几年吴中地区生产总值增长率保持在20%以上，至07年底，城镇居民可支配收入达2.3万元 经济的繁荣为吴中房地产市场持续健康发展的奠定了坚实基础;全区构筑了以苏嘉杭高速，绕城高速西南段、苏沪高速、苏昆太高速为主的主框架，以227省道、230省道、343省道为国省道干线公路的次骨架 以吴中大道、东方大道、东山大道、环太湖公路、东山环山路等27条区镇公路为地方公路的次骨架和以纵横交错的镇村公路