江苏连云港中城美地别墅营销策略提案.ppt

中城美地别墅营销策略提案;首先，我们将中城美地纳入市场体系审视， 辨明我们所面临的市场大局与区域格局。;市场分析;1、政策综述;未来市场预判;市场分析;在售数据及未来竞争环境分析;2012年区域竞品别墅市场概况;市场分析;区域竞品项目位置分布图;湖玺庄园;宝龙御景;豪园·俪湖湾;项目名称;中城美地2012年别墅销售目标梳理;我们的销售目标？;我们该怎么做？;本案推案时间节点;推售范围确定;赢客户者赢天下。 我们，所有的一切都将围绕客户展开。;欲赢市场 先取客户;PART ONE 定量客户 厘定目标 根据销售数据指标，精细量化客户数量;【别墅】全年销售目标：成交20套，来人转成交比以1：8计算， 需要160组客户量。;客户数量目标既定，接下来需要思考的： 如何增加来人量？ 如何提高来人成交比？ 一切，从寻找客户开始……;PART TWO 定义客户 精确制导 结合本案项目特性及核心价值，锁定拓展客群目标范围;首先，对已购客户本身研读，发现客户的共性。;已购客户分析;本案客户成交区域分布图; PART TWO 定义客户;关键词;生活节奏;PART THREE 对话客户 价值传播 结合产品本身，为本案寻求最符合客群期待的价值区隔; PART THREE 对话客户; PART THREE 对话客户; PART THREE 对话客户; PART THREE 对话客户; PART THREE 对话客户;PART FOUR 影响客户 层层渗透 阶段活动聚拢客群，持续冲击目标客源，媒体组合画龙点晴;2012年营销总控图;影响客户的两大目标分解;CROSSOVER;传播调性与载体——寻找目标客户的沟通与共鸣;活动主线——聚拢圈层，结合产品，引发关注;提升品牌满意度及忠诚度; 在五一期间配合样板房的公开，特别推出“五重人生 五重献礼”主题，进行推广造势。凡是五一样板房期间认筹客户均可享受“看房优惠、五一特别优惠、认筹优惠、认购优惠、签约优惠”五重献礼。 ;配合5月份别墅加推，结合样板房公开契机，举办样板房公开活动并同步认筹。 活动当天配合自助冷餐和乐队演奏营造氛围。以样板房实景绽放、现场温馨高雅的氛围感染客户，延长客户逗留时间，并以五重优惠来打动客户，进而促进客户认筹。;9月15日中城香港游活动;活动配合——中城香港游;12月25日中城圣诞业主聚会活动;经过近一年的销售，别墅已有一批业主，如何利用这批老业主，打开他们的社交圈拓展业务，是11月加推的值得思考的问题。除了老带新政策的持续执行，特别推出中城2012年业主聚会。 此次活动，不仅老业主可以参加，一些意向客户及老业主的亲友均可报名参加。活动主要内容包括聚餐，活动表演，抽奖。;媒体使用原则： 大众媒体配合营销节点投放，抬升项目整体形象 小众媒体持续软性炒作覆盖，持续制造市场声音;6月;3~5月媒体排期表;6~9月媒体排期表;10~12月媒体排期表;项目;策略回顾