江西九江年轻人的小豪宅小户型项目营销报告.ppt

邸;商业秘密声明;;宏观背景分析;城市地位：江西省第二大城市，江西省惟一的沿江对外开放和外贸港口城市，中国魅力城市 ;九江市历年人均GDP发展状况;近5年九江市GDP增长率保持在13%以上，2009年城市GDP达到831.36亿元； 近年来九江市固定资产投资年稳定快速增长，2009年已达658.96亿元，增幅高达49.9%。 大量固定资产投资在城市基础设施建设方面发挥了巨大的效用。;房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系;九江市第二产业比重最大，第三产业比例加大;九江市居民生活水平大幅改善，人均可支配收入水平较高;固定资产投资和房地产投资依然高歌猛进，表明国内外对九江经济发展的信心;2009年;江西各市GDP与房价比较;宏观经济总结;鄱阳湖生态经济区——国家战略规划——建设生态宜居的新型城市群 ，实现中部崛起;九江——顺应国家战略规划，建设生态宜居的新型城市群，将成为环鄱阳湖城市群的名片;铁路公交化——九江与南昌仅有40分钟的距离;城市规划;项目地块位可以说是位于九瑞大道——八里湖新城，未来升值潜力较大，极其富有投资 及居住价值;房地产市场研究;城市快速扩张，各个片区的房价差距有所缩小，开发区价格已经涨起来，九江总体房价水平得以提升。;九江历年房产销售情况（备案统计数据）;房价和家庭年收入之比基本都在3—7倍之间是一个非常理想的阶段，社会平均的可以接受的房价收入比极限是16.3倍。 九江房价的涨幅和收入的增幅相对持平房价和家庭收入比在保持在8-11倍，由此可见房地产处于健康良性发展的阶段。;市场主流户型：70-80平米的2房和105-120㎡的3房； 小户型：畅销但是体量少，其中包含一些拼凑的户型的面积，随着九江的房价的上涨与城市化水平的加快，此比例将处于不断扩大态势；（特别是在学院旁边的项目如：莱茵美郡、世豪名置等投资型小户体量较大） 大户型：相对滞销，但受到年初低价走量的影响大户型的比例会略有上升，占比例较大。;各月房地产销售走势分析——销售量有所下滑;各月房地产销售走势分析——价格稳定;价格;市场供应量上升——但成本高，保证价格稳定;江西楼王——九江杨子巷改造项目;◇ 房地产???场现状 1、房价基本合理，房价收入比在比较合理的区间； 2、房地产市场平稳发展，供求关系基本平衡，房屋的空置率基本合理，有利于房地产市场稳定健康发展； 3、房地产投资效益在稳步提升，房地产业对国民经济的贡献在不断提升。 ◇ 房地产市场发展趋势分析 1、国民经济、人均可支配收入等发展都决定了九江房地产市场处于快速发展期，房地产市场将快速发展； 2、九江第三产业的发展将为房地产发展带来巨大的发展空间； 3、九江人均收入高、消费愿望强，适度引导消费结构调整有利于房地产市场的发展； 4、高层住宅在主城区慢慢将成为主流产品，配套好、环境好、物管好的外围产品将逐步取代区位、交通、价格等为主的产品而成为消费者关注的热点;区域内楼市情况;区域内楼盘情况——竞争加剧，热度升级;区域内主要楼盘指标一览;楼盘;楼盘名称;八里湖板块客户分析;八里湖板块客户分析;现阶段新政剖析 ;（一）房地产交易税收政策 　1、契税：对个人首次购买90㎡以下，单价4600元以下1%； 90-144㎡，单价4600元以下2%； 144㎡以上或者单价4600元以上4%； 2、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 3、对个人销售住房暂免征收土地增值税。对个人销售住房不符合免税条件又不能提供合法、有效扣除凭证的，其个人所得税附征率暂统一下调到1%。 4、适当降低房地产交易环节中的二手房最低计税价格标准。 　5、调整商品房首次上市交易满五年计税时间标准，将满五年计税时间标准由房屋产权证注明时间调整为商品房买卖合同备案时间。 　　 4、降低房改房上市门槛，房改房首次上市交易，免收营业税、个人所得税。 （二）加大住房公积金对住房消费的支持。 　　 1、首次购买普通自住房（不含二手房）的住房公积金贷款首付比例，住房公积金贷款首付比例由30%调整为20%。 　 2、调整住房公积金最高贷款限额。夫妻双方均正常缴纳住房公积金的，申请住房公积金贷款，中心城区贷款最高限额调至25万元，县域贷款最高限额调至20万元。 　　 3、对用住房公积金贷款购买保障性住房的，借款人及房屋产权共有人每月缴存的住房公积金可冲抵其还贷金额。;（三）住房消费金融标准： 　90平米以下还可以20%的首付 一套房首付20%，利率85折 一套房首付30% 利率8折 二套房首付50% 利率1.1 （四）调整普通住房标准。 　　 根据九江市实际情况，适当调整普通住房标准。中心