江西九江江南熙园项目营销策划报告.ppt

中国·九江·江南熙园;在系统营销工作展开之前，我们先回顾当前营销工作……;楼栋;楼栋;总价（万）元;当前销售积压重点在车库、储藏间、复式楼； 销售症结一：面积大，总价高，提高了购房者门槛，高房价已统领本案在售房源； 销售症结二：现产品的价格与价值并未得到等同，复式楼的功能性与标准层产品并无 较大区别； 销售症结三：价格的同质化，没有给客户形成强烈的产品优劣对比； 销售症结四：个别产品存量大，随销售工作的推进，产品将变得单一，再行销售，难 度将逐步放大。;可售物业统计分析;一、成交客户统计分析;职业;3、成交客户年龄分析;信息来源;项目 名称; 观点：;三、可售物业统计;项目症结点：;总价高;项目发展营销思考;营销总战略;营销核心界定——给合目前市场发展与可售产品情况，本案需从以下三个??向实现营销目标：;项目发展三大主张：;营销战略总纲;形象定位，是建立项目核心价值与目标客户价值取向之间联系的桥梁;原有定位;升级再“定位”;八里湖时代 唯一贵族生活社区;贵 族 领 地 价 值 颠 峰;;客户购买动机关键词;报告大纲：;大众传播为主 小众传播、圈层营销为辅;;传播方式提示;第一阶段：贵族领地 价值颠峰形象提升，项目价值的导入 推：主推“复式楼”“别墅”，助推标准层，配以田忌赛马、价格策略实施； 第二阶段：创新互动营销开展，开启“江南熙园”尊贵人生私享计划 活动互动树品牌，价格策略配以促销政策，重点去化车库，储藏间； 第三阶段：四期电梯房全新产品导入推出，品鉴高贵生活，完美空间； 再次展示贵族领地的高价值特征； 第四阶段：成熟贵族街区生活全面开启，荣推尚品街区生活；;2、小众传播（窄告）——圈层营销;圈层活动： 一、 沙九同城环游汽车节油大赛；;整体营销组织及节奏;实施阶段的划分;营销节奏控制图;核心营销活动脉络;产品升级 DM单页宣传物料到位 售楼部形象提升 户外形象广告更换;推广步骤;推广主题;产品定位;营销关键点;营销策略——价格策略;原二楼总价：6046920元 调整后二楼总价：6065000元，高出18080元； 调整后去化预测：走大面积户型，提高大面积户型性价比 依此类推：车库、储藏间都按此方法实施，具体价格调整后附； ;营销活动拉动：活动一;销售政策及措施： 针对新老业主、客户： 1、凡购车库优惠总价2000—5000元/间； 2、凡购储藏间优惠总价2000元/间。;活动一费用预算;沙九同城踏青环游——汽车节油赛;活动时间：2011年5月1日起 活动地点：售楼处、某品牌汽车销售中心 举办单位：信建地产、汽车销售中心、 地产 宣传单位：县、市相关媒体 参与人员：车行准客户、拓展客户有车一族新老业主、客户 举办方式：以活动形式展现，借春游时节 销售政策：给予参与者购房大礼包1万元（针对复式楼用）;此阶段营销活动目标;活动二费用预算;预热期营销费用预计：约16.5万元;第二阶段：认筹阶段;;推广主题; 成立“贵族俱乐部”： 缴纳诚意金10000元的客户，取得俱乐部会员资格； 免费参加俱乐部举行的各项活动； 取得优先选购房权； 获得额外购房优惠；;活动现场示例;产品发布会活动方案;活动组织;与会人员：主持人 嘉宾：开发商领导，规划部门相关人员，设计单位领导， 代理公司领导，合作单位领导5-8人 媒体：九江市主流报纸，电视台记者6人左右 客户：意向加入“贵族俱乐部”部分会员150——200人， 老客户50---100人 工作人员 ：10—20人左右 活动流程制定及预演 会场布置：会场背景展板，会场内外导示牌， 现场物料准备 冷餐会联系及准备;产品发布会费用预算;“渊明”文化故地寻踪系列活动;活动形式：渊明山文化节;活动形式：渊明山文化座谈会;活动形式：渊明山文化踏寻;渊明文化节活动预算;认筹阶段费用预计：约22万元;第三阶段：开盘热销阶段;解筹日推出首批房源（西面单栋70套） 首批销售率达80%后，推出第二批房源（东面单栋）;营销关键点;开盘活动;营销活动一;开盘热销阶段费用预计：约17万元;第四阶段：持