江西广丰街区商业项目前期策划报告.ppt

广丰1街区项目前期策划报告;商业大片建议名： 1街区 主演：商业街区、临街店铺、景观豪宅、酒店式公寓 特别主演：内街、联廊、观光电梯、核心导入平台、大开口引流楼梯 特色亮点：BLOCK街区、广场景观、休闲娱乐、通而不畅的开放街区 导演：江西绿城房地产开发有限公司 以实业为基础的新晋地产开发企业，年轻、进取、快速发展，看好广丰地产市场，致力于推动城市发展、繁荣城市商业、优化核心街区商业格局及街区功能，斥巨资投资环月兔广场商圈“旗舰商业大片”，并以此引导市场、打造品牌…… 编剧：三角洲投资 剧情简介：公元2007，广丰地理圆心，城市未来商业核心区，即将上演实现广丰商业创富梦想的传奇大片，领秀赣东北的首席BLOCK街区和景观公园住宅从此开始……;一、广丰地产市场概况：;（3）经济：2005年，全县实现国内生产总值72.92亿元，同比增长31.98%，财政总收入7.01亿元，增长26.3%，其中一般预算收入4.12亿元，增长42.5%；全县固定资产投资完成18.24亿，增长47.84%，累计完成全县消费品零售总额11.91亿，增长14.74%，全县城镇新增就业6120人，城镇职工平均工资达14353，增长16.08%，农民人均纯收入4034，净增391元。;2、房地产开发情况;3、在开发、在销售物业综述;广丰县各开发地块主要经济技术指标一览表; 由于县城人口及广丰县对周遍的辐射有限，楼盘销售更多依赖本地市场消化，开发企业面临目标客户群重叠的窘境。从以往的市场调查情况看，广丰房地产的主要购买力，多为常年在外经商的个体老板，但大多已自建或已购买商品房，二次置业（指住宅）需求不明显。;4、房地产开发市场分析; 我们也有理由相信，随着经济的发展、生活水平提高，县城居民对住房的要求会更高，产品需求多样化。迫使广丰房地产业，在设计理念、产品研发方面加强创新，以满足日益多样化的市场需求，但有一点值得我们正视，在调查中还发现，虽然购房观念在不断改变，但是相比其他房地产成熟地区而言，居民的购房区域观念显得更加严重，致使买卖双方对非传统居住区内物业的价值认识有较大偏差，需求短时间内难以激发，而位于传统居住区优越地段的物业则需求旺盛。 依据对市场供应的产品情况，以及广丰人购房消费习惯的研究，三角洲认为，以下四类产品较符合广丰人的够房消费习惯与需求，并有可能以较快的速度去化。;A、城市中心区1层沿街商铺或中高档商品房；; 任何一个市场都必须经过：萌芽、成长、成熟、衰落、更新。广丰房地产开发处于成长、并向成熟转变的阶段，在这个过程中，一直是中低档的居住类项目为主导，高档项目的市场供应很少、排屋、别墅的市场保有量非常少，据不完全统计，现阶段市场供应量约200套左右，且大部分以创美供应的排屋为主，单体和连体别墅仅30套左右。 从市场规律角度出发，当初级市场发展到一定阶段，随着生活水平的提高，单一需求开始演变多样化。初级产品在功能、档次、品位上难以满足更高的消费需求。需求决定产品，广丰房地产正站在风口浪尖上，准备迎来一次需求的转变，市场在呼唤一种功能更齐全、更贴合广丰人购房习惯的产品出现。 从目前购买习惯的转变情况来看，广丰购房消费者对社区环境、治安、管理、配套等方面已日益看重，注重生活品质、品位的提升。高品质社区、高端产品受到普遍关注，并将受到众多消费者青睐。 ; 在城市建设向前推进的过程中，伴随着每一次土地开发总会激发一定的被动需求，就目前的收入水平和购买力水平而言，大部分的被动需求处于金字塔底端，需要依靠政府的拆迁政策解决住房问题，类似经济适用房的低端住宅产品也占据这部分需求市场。;(2)价格成长及走势分析;;; 据房地产相关部门透露，广丰商品房市场整体成交均价在1480元/㎡左右，略高于周边县城。根据近其房地产投资情况分析，随着后续楼盘相继推出，预计年底市场价格还将刷新，部分地段、位置、楼层、结构较好的物业，销售价格势必突破2000元/㎡（多层商品房），提升广丰房地产市场均价。更大的价格突破口，会在一些规模、档次和物业类型创新的楼盘身上得以体现。;(3)地产开发热潮促商品房集中放量; 目前广丰房地产市场处于上升阶段，登记的13家房开企业，在房价看涨的利诱下，若想追逐资本扩张，就必然要运作项目。未来一两年内，除在建项目外，仍有大量土地等待开发。这意味这，随着广丰县城市化进程的不断扩大，房地产项目的不断增加，集中放量的可能性也随之加大，等待市场消化的房源不断增加、沉淀，定将拉长项目的开发、销售周期，对增加开发企业运营成本造成直接影响。 除了供需关系存在的潜在矛盾外，解读广丰上半年各楼盘的销售业绩，我们还应看到新天地、公主楼、金都火暴销售的背后，伴随着卧龙城、创美等大盘的缓慢去化，凸显购买力的大量释放，