沈阳达翠堤湾大盘别墅项目提报.pptx

前言，一些关于大势的问题。;分析·宏观大势;近两年，楼市调控成为主旋律。调控政策频出、高层调控声音不断，使得调控效果逐渐得以显现； 从市场反应看，从2011下半年开始，各项目均出现不同程度的成交量下滑，市场下行初显端倪；;问诊2012;宏观市场情况分析;宏观市场情况分析;国家在调控以来一直推行从紧的货币政策，连续多次调高银行的存款准备金率，再加上通货膨胀造成负利率，银行资金吃紧直接影响贷款政策，银行是具有逐利性的，在有限的信贷额度下，银行更倾向于利率更高的经营性贷款业务，再加上房价下行趋势带来的住房贷款风险增加，个人住房按揭贷款业务自然就被压缩。;宏观市场情况分析;宏观市场情况分析;宏观市场情况分析;“市场若一直处于如此萧条状态，停留于谷底，恐怕一些企业真的会走上绝路，一个最符合逻辑的推断就是企业过不了年关”。;2011核心关键词;确诊2012;拐点：房价调控拐点初现，政策依然强硬，2012年市场不容乐观；; 2011年10月居民消费指数，CPI同比涨幅为5.5%，涨幅首次回落到6%以下，其中居住类价格同比上涨4.4%，涨幅年内首次跌破5%，住房租金价格上涨3.6%，持续稳定回落。CPI涨幅明显回落，同时，全国楼市价格逼近拐点临界，10月下行趋势明显，居民消费价格与房价即现“双下行”局面。 房价下行态势逐渐明显，从国家层面上讲，以“限购”和“限贷”为主要手段的楼市调控还将持续，以巩固调控效 果，避免房价“触底反弹”。紧张的资金链条仍不能期望信贷放松来缓解。在消费者对房价下行的预期正在逐渐增强。;楼市调控 未来刚需是主流;回顾2008，对比2012，政策“后遗症”将全面“病发”;品牌 大盘 引领;CONTENTS 导读;;;区域壁垒;;;;;;区域壁垒小结;别墅项目列表;住宅社区项目列表;;;竞争环境小结;本案供应分析（一期）;本案供应分析（二期）;本案供应分析;目标客户研究：地缘性客户;目标客户研究：别墅置业客户;目标客户研究：新沈阳人;目标客户研究：外埠客户;目标客户分析;;2011推广回顾;2011推广回顾;大盘形象未能得到有效的突出； 项目区域属性表达的不统一，区域利好不突出； 品牌对项目支持不足且溯源不清； 物业形态释放单一，不支持项目大盘形象； 视觉形象需要改进；;项目利益点梳理;项目利益点梳理;项目利益点梳理;项目定位分析;品牌与项目利益点的呼应;保利达品牌梳理;事实上，就算对万科消费者也不尽了解 品牌的作用更多的体现于让人信服 品牌的气质=项目的气质;项目定位;翠盈山水秀，堤赏繁华城。;世界是个谜，答案在翠堤湾。;2012年度推广任务梳理;任务与诉求;任务与诉求;任务与诉求;任务与诉求;如何使项目所在区域更具价值，这是一个重要的课题； 精图经过分析，发现区域的三重价格洼地属性。;沈阳区的价格洼地：沈河区为沈阳市房价最高的区域之一，核心区位单价已愈2万，随着沈河区行政区域的扩大，整区的价格提升已成大势所趋。;;;推广节奏划分;大盘形象树立； 国际化品牌形象树立；;;国际化品牌 形象树立;阶段一 执行解析 ;户外卡位：全城覆盖、有效拦截;;户外布点投射:;沈海热电厂户外拦截;大众媒体：品牌统领、以正视听;世界是个谜，答案在翠堤湾;;;;;保利达·沈阳品牌传播体系;;;;;渠道拓展：专场推介、活动聚集;活动渠道——教师专场推介会;汽车产业专场推介会;合资/外资企业专场推介会;客户进一步共鸣;;营销体验中心样板间，建??窗户位置添加景观喷绘布，以实现仿真效果，完善包装气氛，给予客户更贴近真实的感官体验;阶段二 执行解析 ;大众媒体：产品亮相 蕴力可鉴;别墅案名建议;辅推案名;PLAN.A;;;;;PLAN.B;项目区域的软性诉求;见证新沈河，又一潜质版块的崛起;;;;一期样板示范段包装;施工现场包装;楠楠帮我导一张单张看稿;看房通道包装;渠道拓展：专场推介、活动聚集;活动渠道——「墅屿」样板示范段开放暨保利达·翠堤湾 2012新品发布;活动渠道——保利达高端物业说明发布会;阶段三 执行解析